Актуально на 04 июля 2026 г.

Кратко о норме

Согласно пункту 1 статьи 290 ГК РФ, все собственники квартир и машино-мест в многоквартирном доме автоматически становятся долевыми собственниками так называемого общего имущества. Это означает, что помимо «своей» квартиры вы владеете и долей в коридорах, лифтах, крыше, фундаменте, инженерных сетях и даже в земельном участке под домом.

Что именно признаётся общим имуществом

• Общие помещения — подъезды, лестничные клетки, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы.
• Конструктивные элементы — несущие стены, колонны, перекрытия, фундамент, кровля.
• Инженерные системы — лифты, мусоропроводы, центральное отопление, водоснабжение, канализация, электроснабжение, вентиляция, освещение мест общего пользования.
• Земельный участок, на котором расположен дом, включая благоустройство и элементы озеленения (статья 287.6 ГК РФ).
• Оборудование, находящееся как внутри, так и вне помещений, но обслуживающее более одной квартиры или машино-места (например, общедомовой тепловой пункт).

Правовой режим: общая долевая собственность

Права на долю в общем имуществе:

1. Неотчуждаемы отдельно от квартиры. Нельзя продать «долю в лифте» без одновременной продажи квартиры.
2. Пропорциональны размеру общей площади квартиры. Чем больше площадь вашей квартиры, тем больший голос вы имеете при голосовании на общих собраниях.
3. Подлежат обязательному содержанию. Расходы на ремонт и обслуживание распределяются между всеми собственниками пропорционально долям (ст. 249 ГК РФ).

Почему это важно на практике

Управление домом

Вы вправе участвовать в общих собраниях собственников, где решаются вопросы:

• выбор способа управления (ТСЖ/УК/непосредственное управление);
• утверждение тарифов и перечня услуг;
• капремонт и реконструкция.

Финансовая ответственность

Необходимо оплачивать:

• содержание и текущий ремонт общего имущества;
• капитальный ремонт (взносы на счёт регионального оператора);
• коммунальные ресурсы, потреблённые на общедомовые нужды (ОДН).

Защита прав

Если управляющая компания без согласия собственников устанавливает рекламу на фасаде или перепланирует подвал под коммерческое помещение, вы вправе:

1. потребовать прекратить нарушение;
2. обратиться в жилищную инспекцию или прокуратуру;
3. подать иск в суд о признании сделки недействительной.

Ключевые судебные выводы

Постановление КС РФ от 19 мая 2009 г. № 489-О-О подтвердило:

«Положения статьи 290 ГК РФ и статьи 36 ЖК РФ не нарушают права собственников, поскольку предусматривают справедливое распределение обязанностей по содержанию общего имущества пропорционально доле каждого участника».

Как узнать свою долю и границы общего имущества

1. Техпаспорт БТИ — раздел «Общие сведения о здании».
2. Проектная декларация застройщика при вводе дома в эксплуатацию.
3. ЕГРН-выписка на квартиру: в графе «Площадь» отражается доля в общем имуществе.
4. Устав ТСЖ или договор управления — приложения со схемами общих помещений.

Частые ошибки собственников

Полезные советы

• Храните все квитанции об оплате общедомовых услуг — при продаже квартиры покупатель может запросить отчёт о долгах.
• Участвуйте в общих собраниях: кворум 50 %+1 доля; без вашего голоса могут принять не выгодные вам решения.
• Фиксируйте нарушения (фото/видео) и направляйте заявления в управляющую компанию заказным письмом с уведомлением.

Пункт 1 статьи 290 ГК РФ не просто формальность, а основа всей системы управления многоквартирным домом. Понимание, что ваша квартира неразрывно связана с долей в общем имуществе, позволяет:

1. грамотно контролировать управляющие организации,
2. избегать штрафов за незаконные перепланировки,
3. экономить средства за счёт оперативного реагирования на аварии и внеплановые проверки.

Помните: забота о лифтах, крыше и подвале, это прямая инвестиция в стоимость вашей собственной квартиры.