Ключевая мысль: данный пункт закрепляет право сторон договора на досрочное расторжение договора найма жилого помещения в одностороннем порядке при наличии уважительных причин. Ниже — подробно о правовом механизме, судебной практике и практических советах.
Текст пункта 1 статьи 366 ГК РБ
«По требованию наймодателя или нанимателя договор найма жилого помещения может быть досрочно расторгнут в судебном порядке по основаниям, предусмотренным законом или договором».
Кого касается норма
- Наймодатели — собственники жилых помещений (физлица, юрлица, госорганы).
- Наниматели — граждане, проживающие по договору соцнайма или коммерческого найма.
- Члены семьи нанимателя, если они внесены в договор.
Процедура досрочного расторжения
Досудебный этап
1) Письменное уведомление контрагента о предстоящем обращении в суд (желательно за 30 дней).
2) Сбор доказательств «уважительности» причины.
Судебный этап
- Подать иск в районный/городской суд по месту нахождения жилья.
- Приложить:
- договор найма;
- письменные претензии и ответы;
- доказательства (фото, акты, квитанции, показания свидетелей);
- квитанцию об оплате госпошлины (1 БВ ≈ 42 BYN в 2026 г.).
- Участвовать в заседании.
- Получить решение суда и предъявить к исполнению.
Уважительные причины — перечень
| Для наймодателя | Для нанимателя |
|---|---|
|
|
Частые ошибки сторон
Ошибка 1: Устные договорённости.
Решение: Всё фиксируйте письменно, заверяйте подписи у нотариуса при необходимости.
Ошибка 2: Подача иска без досудебного уведомления.
Решение: Суд может оставить иск без движения (ст. 135 ГПК РБ).
Ошибка 3: Недостаток доказательств.
Решение: Акты ЖЭСа, фото-видеосъёмка, чеки, показания соседей.
Судебная практика (обобщение ВС РБ 2024–2025 гг.)
- 78 % исков наймодателей удовлетворены из-за долгов ≥ 3 месяца.
- 64 % исков нанимателей, при обнаружении аварийных условий.
- Иски с «простой формулировкой» причины без доказательств, отказывают в 92 % случаев.
Практический чек-лист: что делать сегодня
- Проверьте договор: есть ли прямое условие о расторжении по пункту 1 ст. 366?
- Соберите документы: договор, платёжки, переписка, акты.
- Отправьте претензию: почтой с уведомлением или вручите под роспись.
- Запишитесь на консультацию к юристу: подготовьте пакет документов.
- Оплатите госпошлину и подайте иск: в течение 30 дней после получения отказа/игнорирования.
Примеры из жизни
Кейс 1. Долг по коммуналке
Наймодатель подал иск: наниматель должен 400 BYN за 4 месяца.
Приложил: выписка ЕРИП, квитанции, претензия.
Решение: суд удовлетворил, выселил за 60 дней.
Кейс 2. Затопление сверху
Наниматель подал иск: квартира непригодна, крыша течёт.
Приложил: акт ЖЭСа, смета ремонта 1 200 BYN.
Решение: суд расторг договор, обязал наймодателя вернуть депозит и выплатить 1 200 BYN компенсации.
Куда обратиться за помощью
- Бесплатная консультация: юридические клиники при БГУ, БГЭУ.
- Госпошлина: kpkt.gov.by → онлайн-калькулятор.
- Образцы документов: sud.gov.by → раздел «Формы процессуальных документов».