Кратко: согласно пункту 2 статьи 223 ГК РФ право собственности на недвижимое имущество переходит к покупателю только после государственной регистрации перехода права. До этой даты квартира‚ дом или земельный участок юридически остаются собственностью продавца.
Текст пункта 2 статьи 223 ГК РФ
«В случаях‚ когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации‚ право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации‚ если иное не установлено законом.»
Что означает «подлежит государственной регистрации»?
- Недвижимость: квартиры‚ жилые дома‚ земельные участки‚ офисы‚ гаражи.
- Доли в ЕГРН: переход дольного участка также требует записи в Едином государственном реестре недвижимости.
- Договор долевого участия (ДДУ): право собственности возникает не при подписании ДДУ‚ а после регистрации права на уже построенный объект.
Ключевые последствия для сторон сделки
Для покупателя
- Риск случайной гибели: до регистрации квартира ещё не «ваша»‚ поэтому её уничтожение (например‚ пожар) остаётся риском продавца.
- Налоговый момент: доход от продажи учитывается на дату регистрации права в ЕГРН.
- Ограничения по распоряжению: вы не можете подарить‚ заложить или продать квартиру‚ пока право не зарегистрировано.
Для продавца
- Он остаётся налоговым собственником до момента регистрации перехода права.
- Если покупатель просрочит регистрацию‚ продавец может инициировать регистрацию в одностороннем порядке через суд (ст. 551 ГК РФ).
Отличие от пунктов 1 и 3 той же статьи 223
| Пункт статьи 223 | Когда возникает право собственности | Пример |
|---|---|---|
| Пункт 1 | С момента передачи вещи (обычно договоры движимого имущества) | Продажа автомобиля по договору купли-продажи |
| Пункт 2 | С момента государственной регистрации | Продажа квартиры через Росреестр |
| Пункт 3 | С момента исполнения обязательства (если предусмотрено договором) | Задаток или предварительный договор с условием о переходе права после полной оплаты |
Пошаговая схема перехода права собственности по пункту 2 ст. 223 ГК РФ
- Подписание основного договора купли-продажи.
- Передача денежных средств и фиксация факта передачи в акте приёма-передачи.
- Подача заявления в МФЦ/Росреестр через электронную подпись или лично.
- Регистрация перехода права в ЕГРН.
- Получение выписки ЕГРН с обозначением нового собственника.
Частые ошибки и спорные ситуации
- Ошибка: считать‚ что после подписания договора в Росреестре право уже «автоматически» переходит.
Правильно: переход права происходит только после внесения записи в ЕГРН. - Спор: продавец передал ключи‚ но регистрация затянулась. Кто несёт риски?
Ответ: до регистрации риски остаются у продавца; по договору стороны могут предусмотреть иные условия (например‚ страховку ответственности).
Главное правило:
Если имущество обязательно регистрируется в ЕГРН (недвижимость)‚ то право собственности у покупателя появляется только на дату‚ указанную в выписке ЕГРН.
Все договорные условия‚ предшествующие этой дате‚ регулируют лишь обязательства сторон‚ но не право собственности.
Обновлено: 04 июля 2026 года