Собственники квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме (МКД) ежемесячно видят в квитанциях строку «содержание общего имущества»․
Как именно формируется этот платёж‚ кто и в каком порядке его утверждает‚ какие нормы закона регулируют этот вопрос — разберёмся подробно․
Правовая база
1․1 Жилищный кодекс РФ
- Статья 39 ЖК РФ, закрепляет обязанность собственников нести бремя расходов на содержание общего имущества․
- Статья 156 ЖК РФ — определяет порядок установления размера платы за жилое помещение и общее имущество․
- Статья 158 ЖК РФ, прямо указывает: каждый собственник оплачивает расходы соразмерно своей доле в праве общей собственности․
1․2 Постановление Правительства РФ № 491 от
Детализирует перечень элементов общего имущества (МОП‚ лифты‚ крыша‚ фасад‚ инженерные сети‚ придомовая территория) и принципы расчёта платы․
Что входит в «общее имущество»
- Места общего пользования: подъезды‚ коридоры‚ лестничные клетки․
- Инженерные системы: лифты‚ колонны‚ трубы‚ электрощитовые;
- Конструктивные элементы: крыша‚ фундамент‚ несущие стены․
- Земельный участок под домом‚ придомовая территория‚ детские и спортивные площадки․
- Коллективные (общедомовые) приборы учёта (ОПУ) — тепло-‚ водо-‚ электро- и газосчётчики․
Как формируется размер платы
Этап 1․ Расчёт управляющей организацией
Управляющая компания (УК) или ТСЖ/ЖСК готовит смету расходов на год вперёд:
- работы по сантехнике‚ электрике‚ уборке‚ вывозу мусора;
- обслуживание лифтов‚ диспетчерской‚ противопожарной системы;
- эксплуатация придомовой территории (освещение‚ озеленение);
- поверка и обслуживание ОПУ;
- непредвиденные мелкие ремонты․
Этап 2․ Утверждение общим собранием собственников
На общем собрании собственники:
- Ознакамливаются с предложенной сметой․
- Определяют конкретный тариф (руб․/м²)․
- Утверждают тариф на срок не менее одного года (ч․ 8 ст․ 156 ЖК РФ)․
Этап 3․ Распределение расходов
Согласно ч․ 1 ст․ 158 ЖК РФ и п․ 1 ст․ 39 ЖК РФ:
«Доля обязательных расходов каждого собственника определяется пропорционально площади принадлежащего ему помещения»․
Пример расчёта:
- Утверждённый тариф УК — 25 руб․/м² в месяц․
- Площадь квартиры — 65 м²;
- Ежемесячный платёж = 25 × 65 = 1 625 руб․
Особые ситуации
4․1 Коммерческие помещения
Собственники нежилых (офисов‚ магазинов) участвуют в расходах на тех же условиях‚ что и жильцы‚ пропорционально площади․
4․2 Отсутствие общего собрания
Если собрание не проведено‚ управляющая организация в одностороннем порядке не вправе повышать тариф․
Действует прежний тариф или региональный максимальный индекс‚ установленный органом местного самоуправления․
4․3 Коллективные приборы учёта
Поверка‚ ремонт и замена ОПУ оплачиваются через строку «содержание общего имущества»‚ то есть распределяются между всеми собственниками․
Как оспорить или уменьшить плату
- Аудит сметы: инициировать проверку УК на предмет экономической обоснованности расходов․
- Общее собрание: внести предложение о снижении тарифа‚ выбрать более дешёвую управляющую компанию․
- Суд: если фиктивные или завышенные расходы доказаны‚ можно требовать перерасчёта (пример — дело ВС РФ о переплате за содержание жилья)․
Алгоритм действий собственника
| Шаг | Действие |
|---|---|
| 1 | Запросить у УК годовую смету и калькуляцию тарифа․ |
| 2 | Проверить долю своей площади в общей площади дома (кадастровый паспорт)․ |
| 3 | Принять участие в общем собрании или дать заочное согласие/отказ․ |
| 4 | В случае спора — обратиться в жилищную инспекцию или суд․ |
Краткий вывод
Размер платы за содержание общего имущества в МКД не устанавливается властями или УК в одностороннем порядке․
Это коллективное решение собственников‚ пропорциональное площади каждого помещения и закреплённое на минимум один год․
Знание норм ст․ 39‚ 156 и 158 ЖК РФ и постановления № 491 позволяет грамотно контролировать расходы и защищать свои права․