Дата публикации: 04 июля 2026 г. 22:19 (мск)
Рубрика: Правовое регулирование аренды недвижимости

Общие правила расторжения договора аренды нежилого помещения

Статьи 619 и 620 Гражданского кодекса РФ закрепляют два основных способа досрочного прекращения договора аренды нежилого помещения по инициативе арендодателя:

• по основаниям, прямо предусмотренным законом;
• по основаниям, закреплённым в самом договоре.

Важно: закон не запрещает сторонам включать в договор дополнительные основания для досрочного расторжения, расширяя перечень, указанный в ст. 619 ГК РФ (Президиум ВС РФ от ).

Законные основания для расторжения (ст. 619 ГК РФ)

Неоднократное нарушение арендатором порядка платежей

1. Задолженность по арендной плате образовалась два и более раз подряд.
2. Каждое нарушение длилось более полугода.
3. Арендодатель направил арендатору письменное уведомление с требованием погасить долг, но должник проигнорировал требование.

Использование помещения не по назначению или с существенным нарушением условий договора

• Факт злоупотребления должен быть зафиксирован (акты, фотофиксация, протоколы).
• Арендатору предоставляется разумный срок для устранения нарушений, но он не устраняет их.

Ухудшение состояния имущества

Арендодатель вправе расторгнуть договор, если:

• арендатор не выполнил обязанность по поддержанию помещения в надлежащем состоянии;
• ущерб существенный;
• ремонт не проведён даже после письменного предупреждения.

Ремонт / реконструкция, требующие освобождения помещения

Условия:

• ремонт невозможно провести без полного освобождения объекта;
• арендатору предлагается альтернативное равноценное помещение либо выплачивается компенсация;
• документальное подтверждение необходимости реконструкции (заключения экспертов, ТЭО, разрешения надзорных органов).

Договорные основания (клаузулы)

Высший Арбитражный Суд РФ в П. 25 Информационного письма № 66 разъяснил, что стороны могут заранее закрепить в договоре любые дополнительные причины для досрочного расторжения. На практике чаще всего используются следующие клаузулы:

• установление лимита долгов более жёсткого, чем в ст. 619 ГК РФ (например, «однократная просрочка более 30 дней»);
• право арендодателя расторгнуть договор при смене контролирующего состава арендатора без согласия;
• субаренда или передача помещения в безвозмездное пользование третьим лицам без письменного согласия собственника;
• несоблюдение санитарно-эпидемиологических требований или правил пожарной безопасности;
• факт вступления арендатора в процедуру банкротства.

Все договорные основания должны быть сформулированы чётко и недвусмысленно, иначе суд может признать условие недействительным как противоречащее закону (п. 1 ст. 168 ГК РФ).

Алгоритм действий арендодателя

Шаг 1. Фиксация нарушения

Составляется акт, приглашаются свидетели, делаются фотографии/видеозаписи. При необходимости — экспертиза.

Шаг 2. Предварительное уведомление

В письменной форме направляется претензия с указанием:

• характера нарушения;
• ссылки на пункт договора/статью ГК РФ;
• разумного срока для устранения нарушения (обычно 30 дней).

Уведомление вручается лично под роспись или направляется заказным письмом с уведомлением о вручении.

Шаг 3. Формирование доказательной базы

Сохраняются:

• почтовые квитанции;
• входящие/исходящие регистрации;
• переписка сторон;
• акты обследования;
• финансовые документы, подтверждающие долг.

Шаг 4. Одностороннее уведомление о расторжении

Если нарушение не устранено в установленный срок, арендодатель направляет второе письмо — о досрочном расторжении договора с указанием даты прекращения обязательств. Копия направляется в Росреестр, если договор был зарегистрирован.

Шаг 5. Передача помещения и акт приёма-передачи

По ст. 655 ГК РФ при прекращении договора составляется двусторонний акт приёма-передачи имущества. Если арендатор отказался подписывать акт, составляется односторонний акт с участием понятых или нотариуса.

Особенности регистрации расторжения

Для договоров аренды сроком более года необходимо:

• подать в Росреестр заявление о прекращении зарегистрированного права пользования;
• приложить документы, подтверждающие расторжение (судебное решение либо соглашение сторон);
• оплатить госпошлину 2 000 ₽ (пп. 23 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Краткий FAQ

Можно ли расторгнуть договор, если арендатор своевременно платит, но использует помещение под склад вместо офиса?

Да, если договором прямо запрещена складская деятельность и арендатор не устранил нарушение после письменного предупреждения (ст. 619 п. 2 ГК РФ).

Что делать, если один из собственников арендодатель одновременно является учредителем арендатора?

Такой конфликт интересов может быть оспорен другими собственниками. Расторгнуть договор сможет лишь общее собрание собственников или суд при наличии ущерба.

Договор аренды фасада ТЦ на 8 лет с установкой видеоэкрана: нужна ли регистрация?

Да. Срок более года и объект — недвижимость (часть фасада), значит подлежит госрегистрации (ст. 651 ГК РФ).

Расторжение договора аренды нежилого помещения арендодателем возможно как в судебном, так и внесудебном порядке. Ключевые условия — документированное нарушение, соблюдение процедуры предварительного уведомления и правильное оформление акта приёма-передачи. При любых спорных вопросах рекомендуется консультация юриста и, при необходимости, обращение в арбитраж.