В современной деловой практике стороны нередко сталкиваются с необходимостью досрочно прекратить арендные отношения. Самый безопасный и быстрый способ — расторжение договора аренды по соглашению сторон (п. 1 ст. 450 ГК РФ). Ниже — подробный разбор процедуры, требований и подводных камней на примере действующего законодательства РФ.

Правовая база

• п. 1 ст. 450 ГК РФ — «Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено…»
• п. 2 ст. 450 ГК РФ, если стороны не могут договориться, спор решается в суде.
• ст. 452–453 ГК РФ — регламентируют форму, последствия и порядок оформления расторжения.

Когда применяется «по соглашению»

Этот механизм подходит, когда:

1. Арендатор и арендодатель пришли к взаимному решению.
2. Договор не содержит запрета на досрочное расторжение по соглашению.
3. Стороны хотят избежать судебных разбирательств и убытков.

Алгоритм действий

Шаг 1. Согласование намерений

Любая из сторон направляет другой письменное предложение о расторжении. Ответ должен быть получен в письменной форме (e-mail с ЭЦП, заказное письмо, акт личной встречи).

Шаг 2. Подготовка проекта соглашения

В документе фиксируют:

• реквизиты договора аренды (номер, дата, предмет);
• дату прекращения обязательств;
• порядок возврата помещения/залога/арендной платы за неиспользованный период;
• отсутствие претензий сторон друг к другу (optional);
• подписи и печати.

Шаг 3. Форма соглашения

Достаточно простой письменной формы (ст. 452 ГК РФ). Нотариальное удостоверение требуется только если нотариальная форма была обязательна для самого договора аренды (например, аренда недвижимости на ≥ 1 год по ст. 609 ГК РФ).

Шаг 4. Исполнение «финальных» обязательств

Образец формулировки в соглашении

«Стороны договорились, что договор аренды нежилого помещения № 14 от прекращает своё действие с ; Арендатор обязуется освободить помещение до 12:00 и передать его по акту приёма-передачи. Арендодатель в течение 5 (пяти) банковских дней возвращает арендатору залог в размере 150 000 ₽ и уплаченную арендную плату за май 2026 в размере 75 000 ₽. Настоящее соглашение составлено в 2 (двух) подлинных экземплярах, имеющих равную юридическую силу».

Подводные камни и советы юриста

• Штрафы за досрочный выезд. Проверьте договор: если там заложен штраф за досрочное расторжение, включите в соглашение условие его отмены.
• Аванс/залог. Чётко пропишите, в какой валюте и на какой расчётный счёт возвращаются средства.
• Коммунальные долги. Добавьте пункт о закрытии долгов за воду, электричество, тепло до даты расторжения.
• Регистрация в Росреестре. Если договор был зарегистрирован, подайте форму РС-1 на прекращение записи вместе с соглашением о расторжении.

Что делать, если одна из сторон отказывается?

Если арендодатель или арендатор не согласны, применяется процедура одностороннего отказа или судебное расторжение:

• по ст. 619 ГК РФ, арендодатель может потребовать расторжения при существенном нарушении арендатором;
• по ст. 450.1–453 ГК РФ, сторона вправе обратиться в суд при существенном изменении обстоятельств.

1. Получено письменное согласие контрагента.
2. Подготовлено и подписано соглашение о расторжении.
3. Подписан акт приёма-передачи помещения.
4. Возвращён залог/перерасчитана аренда.
5. При необходимости подана форма РС-1 в Росреестр.
6. Стороны обменялись экземплярами соглашения.

Соблюдая вышеописанный алгоритм, арендодатель и арендатор с минимальными рисками прекратят договорные отношения «по обоюдному согласию» и избежат будущих споров.