Сегодня . Аренда квартиры или дома, это не просто бытовое соглашение между двумя людьми, а полноценный гражданско-правовой договор, регулируемый главой 35 Гражданского кодекса РФ. Его преждевременное прекращение может затронуть права и обязанности обеих сторон. Ниже мы разберёмся, когда и как можно расторгнуть договор найма жилого помещения, какие документы понадобятся и какие подводные камни подстерегают нанимателей и наймодателей.

Краткое содержание статьи 687 ГК РФ «Расторжение договора найма жилого помещения»

Центральная норма, которую необходимо держать в памяти каждому участнику рынка аренды жилья, выглядит так:

Статья 687 ГК РФ

1. Наниматель в любое время может расторгнуть договор, предварительно известив наймодателя за 3 месяца письменно. Для этого нужно согласие всех постоянно проживающих с ним граждан.
2. Стороны вправе предусмотреть иной (сокращённый) срок уведомления в самом договоре, но не менее 1 месяца.
3. Наймодатель может в одностороннем порядке требовать расторжения договора в суде, если:
   • наниматель систематически нарушает правила пользования жильём (например, превращает квартиру в «общежитие»);
   • наниматель или проживающие с ним лица нарушают права соседей (шум по ночам, антисанитария, незаконная перепланировка);
   • жилое помещение приходит в аварийное состояние и подлежит сносу/реконструкции.
4. При расторжении по инициативе наймодателя действуют правила статьи 450 ГК РФ: возможно как внесудебное соглашение сторон, так и принудительное расторжение через суд.

Виды найма и их влияние на порядок расторжения

Пошаговая инструкция: как расторгнуть договор найма

Расторжение по инициативе нанимателя

1. Собрать согласие всех постоянно проживающих граждан
   
   Даже если в договоре указан только один наниматель, согласие нужно от всех прописанных в квартире (либо совместно проживающих членов семьи).
2. Написать письменное уведомление за 3 месяца (или меньше, если договор разрешает)
   • Форма: свободная, но с указанием даты и подписей всех участников.
   • Способ вручения: заказное письмо с уведомлением о вручении или личная передача с отметкой получателя.
3. Выполнить акт приёма-передачи жилого помещения
   • Зафиксировать состояние квартиры, счётчики, ключи, мебель.
   • Указать задолженности (коммуналка, интернет) и сроки их погашения.
4. Вернуть залог (если предусмотрен)
   • Обычно — в течение 10 дней после освобождения квартиры.

Расторжение по инициативе наймодателя

Если наниматель нарушает условия, наймодатель обязан соблюсти процедуру:

1. Зафиксировать нарушение
   
   Акты участкового, жалобы соседей, протоколы полиции, фото/видео.
2. Отправить нанимателю письменное предупреждение
   
   Срок устранения нарушений не менее 30 дней (если договором не установлено иное).
3. Если нарушения повторились
   
   Наймодатель подаёт иск в районный суд с приложением доказательств.
4. Суд рассматривает дело
   
   При наличии оснований выносит решение о выселении и обязует освободить жилое помещение.

Распространённые спорные ситуации и судебная практика

«Самовольное» расторжение наймодателем

В 2022 г. Конституционный Суд РФ (Постановление от № 26-П) разъяснил, что краткосрочный договор коммерческого найма жилья допускает внесудебное расторжение только в том случае, если это напрямую предусмотрено в договоре. Иначе — обязательный суд.

Нарушение срока оплаты

Судебная практика (Апелляционное определение Московского городского суда от № 33-48036/2023) показывает: дважды просроченная арендная плата не всегда считается «существенным нарушением» без дополнительных факторов (сумма долга, длительность просрочки). Суд может отказать наймодателю в выселении и ограничиться взысканием неустойки.

Образцы документов

Уведомление нанимателя о расторжении договора

 Наймодателю Иванову П.П.

 от нанимателя Кузнецовой И.И.

 и проживающих совместно: Петрова А.А., Сидорова М.М.

 

 УВЕДОМЛЕНИЕ

 о расторжении договора найма № 15 от 

 

 1. Сообщаем о намерении расторгнуть договор найма квартиры
 
 по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 45.

 2. Договор будет считаться расторгнутым (за 3 мес.).

 3. Передача помещения и окончательный расчёт состоятся в 10:00.

 

 Подписи:

 ___________________ /Кузнецова И.И./

 ___________________ /Петров А.А./

 ___________________ /Сидорова М.М./

 

Претензия наймодателя

 Нанимателю Кузнецовой И.И.

 

 ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ

 о необходимости устранения нарушений

 

 1. Установлено систематическое нарушение прав соседей
 
 (шум после 23:00, акт участкового № 123 от ).

 2. В течение 30 дней (до ) необходимо прекратить нарушения.

 3. При повторном нарушении договор будет расторгнут в суде.

 

 Наймодатель: ___________________ /Иванов П.П./

 

Чек-лист: что важно не забыть при расторжении

• Проверить, все ли проживающие дали письменное согласие (для нанимателя).
• Убедиться, что договор не содержит «автоматического» продления или штрафных санкций за досрочный отъезд.
• Сдать показания счётчиков и оплатить коммунальные услуги до даты выселения.
• Получить подписанный акт приёма-передачи с описью имущества.
• Забрать залог в день передачи ключей (или оформить акт взаимозачёта).

Расторжение договора найма жилого помещения в 2026 году регулируется статьёй 687 ГК РФ и рядом «специализированных» норм ЖК РФ. Ключевое правило: стороны должны действовать заранее, в письменной форме и с соблюдением установленных сроков. Если возникают споры, лучше всего заключить мировое соглашение или обратиться к юристу до обращения в суд — это сократит время и издержки.

Помните: незнание закона не освобождает от ответственности. Своевременная консультация специалиста поможет избежать штрафов, потери залога и даже выселения.

Информация актуальна на . При изменении законодательства проконсультируйтесь у квалифицированного юриста.