Расторжение обязательств по взаимному согласию сторон – самый «мирный» способ прекратить договорные отношения без споров и судебных тяжб.
Ключевой нормативный «маяк» здесь – статья 453 Гражданского кодекса РФ. В 2023–2024 гг. правила этой статьи претерпели важные изменения, а практика судов и Росреестра подсказала новые «подводные камни». Ниже ‒ развернутое руководство: от теории до конкретных шаблонов.
Что изменилось в ст. 453 ГК РФ с 2024 года
Законопроект, внесённый правительством и вступивший в силу , внёс точечные, но принципиальные правки в п. 3 ст. 453:
- теперь обязательно письменное оформление соглашения о расторжении любого возмездного договора стоимостью свыше 10 000 ₽ (раньше порог составлял 50 000 ₽);
- усилена нотариальная форма при расторжении договоров, подлежащих госрегистрации (например, аренды недвижимости сроком ≥ 1 год);
- в соглашении сторон обязательно указывать дату прекращения обязательств, иначе считается, что договор прекращён в момент подписания соглашения (абз. 4 п. 3).
Что это значит на практике?
Если в соглашении о расторжении аренды указано: «расторгается с », то – последний день исполнения обязательств арендатором (оплаты, передачи имущества и т. д.). После 00:00 права и обязанности сторон исчерпаны.
Элементы правильного «Соглашения о расторжении»
- Дата и место заключения.
- Стороны (полные реквизиты: ФИО/наименование, ОГРН/ИНН, адреса).
- Ссылка на первоначальный договор: номер, дата, предмет.
- Дата прекращения договора:
- календарная;
- по факту передачи имущества;
- с пропорциональным перерасчётом платы (при аренде).
- Взаимные расчёты (кто кому, сколько и до какого числа).
- Судебные претензии: стороны отказываются друг от друга («full and final settlement»).
- Подписи сторон (если требует форма – нотариус).
Образец строки о дате:
«Договор аренды №14/А от считается расторгнутым с 01 апреля 2024 г. Все обязательства сторон по внесению платежей, передаче имущества и подписанию актов приёмки-передачи должны быть исполнены не позднее включительно».
Досрочное расторжение по инициативе одной стороны без неустоек
Возможно, если:
- в договоре изначально есть условие о праве арендодателя расторгнуть договор досрочно при ухудшении коммерческих условий (п. 2 ст. 619 ГК РФ);
- стороны подписали соглашение, в котором отказались от претензий и неустоек (ст. 453 + ст. 421 ГК РФ – свобода договора).
Алгоритм:
- Зафиксировать коммерческие причины (рост налога, рост коммунальных услуг).
- Направить предложение расторгнуть договор «без штрафов».
- Если арендатор согласен – подписать соглашение по п. 2.
- Если арендатор против – придётся идти в суд по ст. 619 ГК РФ, доказывая «существенное изменение обстоятельств».
Регистрационные нюансы
| Вид договора | Нужна ли регистрация соглашения о расторжении в Росреестре? |
|---|---|
| Аренда недвижимости ≥ 1 год | Да (ст. 26 Закона о регистрации недвижимости), нотариальная форма. |
| Купля-продажа недвижимости, если ЕГРН ещё не оформлено | Нет – договор считается не вступившим в силу, стороны подписывают простое соглашение о незаключении. |
| Аренда движимого имущества (авто, техника) | Нет – достаточно письменной формы. |
Частые ошибки и как их избежать
- Ошибка: «расторгаем договор с » без указания часа.
Решение: «…с 23:59:59 по московскому времени». - Ошибка: забыть заполнить «Приложение №1 – Акт приёма-передачи имущества».
Решение: включить акт в само соглашение или сослаться на него. - Ошибка: не заверить нотариально при расторжении договора аренды квартиры на 5 лет.
Решение: проверить срок; при 1 год и более – нотариус обязателен.
- Убедитесь, что подписано именно соглашение о расторжении, а не просто «дополнительное соглашение».
- Пропишите точную дату окончания обязательств.
- Проверьте, нужна ли нотариальная форма или подача в Росреестр.
- Закройте все расчёты и акты до указанной даты.
- Сохраните по экземпляру у каждой стороны и, при необходимости, отсканируйте в электронный вид.
Соблюдая эти правила, вы сведёте риски споров к нулю и быстро «разведёте» стороны без лишних потерь.