С 1 января 2026 года действует обновлённый порядок государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества.
В статье разобраны ключевые нормы Гражданского кодекса РФ (ГК РФ),
последние изменения законодательства, сроки, ответственность и пошаговая инструкция по подаче документов в Росреестр.

Когда договор аренды обязательно подлежит регистрации

• Статья 609 ГК РФ: договор аренды недвижимого имущества, заключённый на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.
• Статья 651 ГК РФ: аналогичное правило распространяется на договор аренды здания или сооружения целиком.
• Если договор заключён на срок менее 11 месяцев, регистрация не требуется.
• Если предмет договора, часть здания (например, блок-секция 15 м² под торговое место), объект обязательно должен быть предварительно поставлен на кадастровый учёт (ч. 5 ст. 44 Закона о регистрации недвижимости).

Кто обязан подать документы на регистрацию

Законодательство не закрепляет обязанность за конкретной стороной, однако по смыслу
постановлений Арбитражного суда Московского округа от № Ф05-3133/16
и Арбитражного суда Северо-Западного округа от № Ф07-591/15
обе стороны должны совместно обратиться в Росреестр в разумный срок.

• Арендодатель как собственник несёт риск признания договора незаключённым.
• Арендатор может быть лишён права требовать вселения и защищать арендные права перед третьими лицами.

Последствия отсутствия регистрации

Пошаговая инструкция регистрации в 2026 году

1. Подготовка пакета документов
   • договор аренды в простой письменной форме (оригинал + копия);
   • квитанция об оплате госпошлины: 2 000 ₽ за регистрацию права аренды (с размер удвоен);
   • нотариально удостоверенное обязательство собственника (если договор подписывает представитель);
   • кадастровый паспорт/выписка ЕГРН, подтверждающая постановку объекта на кадастровый учёт;
   • заявление по форме Росреестра № Р-01.
2. Выбор способа подачи
   • личное обращение в МФЦ или территориальный офис Росреестра;
   • электронная подача через сервис «Госуслуги» или «Кабинет кадастрового инженера»;
   • курьерская служба для юрлиц (доступно в 12 регионах-пилотах).
3. Сроки и результаты
   • государственная регистрация — 7 рабочих дней;
   • выписка ЕГРН с записью о праве аренды выдаётся заявителю или направляеться в электронном виде.

Новые правила 2026 года: кратко

Поправками в ФЗ-218 «О государственной регистрации недвижимости» (в редакции от ) установлено:

• обязательное указание кадастрового номера каждого арендуемого помещения;
• возможность одновременной регистрации договора аренды и постановки на кадастровый учёт ранее неучтённых частей здания;
• отмена бумажных свидетельств — только электронные выписки ЕГРН с усиленной квалифицированной электронной подписью Росреестра.

Ответы на популярные вопросы

Вопрос: Заключён договор аренды части фасада ТЦ (видеоэкран) на 8 лет. Требуется ли регистрация?

Ответ: Да, требуеться. Договор заключён на срок более 1 года, следовательно, по ст. 609 и 651 ГК РФ его необходимо зарегистрировать в Росреестре, предварительно поставив сам экран (или долю фасада) на кадастровый учёт.

Вопрос: Что будет, если договор не зарегистрировать в течение года?

Ответ: Суд может признать договор незаключённым. В этом случае арендатор лишается права спора о вселении, арендодатель не сможет взыскивать арендную плату по иску «о взыскании долга» и может быть привлечён к налоговой ответственности.

Чек-лист перед подачей документов

1. Срок договора ≥ 1 год?
2. Есть ли кадастровый номер помещения/части здания?
3. Оплачена госпошлина (2 000 ₽) и сохранён электронный чек?
4. Все подписи сторон проставлены лично или через нотариуса?
5. Заявление заполнено без ошибок, в т.ч. реквизиты сторон (ИНН/ОГРН/СНИЛС)?

Где получить бесплатную консультацию

• Единый контакт-центр Росреестра: ###-###-####;
• Онлайн-чат на сайте rosreestr.gov.ru;
• МФЦ — запись через «Госуслуги».

Актуально по состоянию на . Перед подачей документов рекомендуем уточнять актуальные формы и тарифы.