04 июля 2026 г., 18:52

1 октября 2026 года вступят в силу две новые главы Гражданского кодекса РФ, подписанные президентом Владимиром Путиным. В них адаптированы положения о недвижимых вещах и праве собственности, а также введены особые нормы для объектов незавершённого строительства, машино-мест и долевой собственности. Ниже — самое важное для собственников, дольщиков и арендодателей.

Ключевые нововведения

Глава «Недвижимые вещи»

• Квалификация объектов. Теперь к недвижимым относятся не только здания и сооружения, но и машино-места, единые недвижимые комплексы, а также объекты незавершённого строительства.
• Новый порядок описания. В кадастровом паспорте обязательно указываются: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж/помещение, место в парковке.

Глава «Право собственности и другие вещные права на недвижимость»

1. Статья 209 ГК РФ осталась базовой для владения, пользования и распоряжения, но дополнена:
   • правом на долевую собственность с оформлением доли в виде квартиры в новостройке;
   • возможностью регистрировать обременения и сервитуты без выезда в Росреестр (через ЕГРН онлайн).
2. Объекты долевого строительства. Дольщик получает вещное право с момента внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), но не раньше подписания акта приёма-передачи.

Регистрация: новые правила с 1 октября 2026 г.

Какие договоры подлежат обязательной регистрации?

• Купля-продажа недвижимости.
• Дарение квартиры, доли, машино-места.
• Аренда недвижимости сроком от одного года.
• Ссуда (безвозмездное пользование) объектами, включённые в ЕГРН.

Этапы регистрации права собственности

1. Подготовка документов
   • правоустанавливающий документ (ДДУ, договор купли-продажи);
   • кадастровый паспорт (выписка ЕГРН не старше 5 дней);
   • передаточный акт/акт ввода в эксплуатацию;
   • квитанция об уплате госпошлины: 2 000 ₽ для физлиц, 22 000 ₽ для юрлиц.
2. Подача заявления через:
   • МФЦ «Мои документы»;
   • электронную подпись в сервисе Госуслуги → Росреестр;
   • сайт reestr.ru (для юрлиц — только ЭЦП).
3. Получение выписки ЕГРН в формате pdf, подписанной усиленной квалифицированной ЭЦП Росреестра.

Аренда недвижимости: новые риски арендодателя

Обязательная регистрация долгосрочных договоров аренды

Если договор заключён на срок ≥ 1 года, он должен быть зарегистрирован в ЕГРН. Без регистрации:

• арендатор не сможет прописаться;
• при смене собственника договор не считается действующим для нового владельца.

Проверка арендатора через ЕГРН

Арендодатель обязан убедиться, что:

1. объект свободен от арестов и ипотеки, либо получено письменное согласие залогодержателя;
2. в ЕГРН отсутствуют сведения о долевых спорах.

Долевая собственность и объекты незавершённого строительства

Для дольщиков (покупателей квартир в новостройках)

• Вещное право появляется после регистрации перехода права в ЕГРН, а не с момента подписания ДДУ;
• Риски застройщика страхуются компенсационным фондом (взнос 1,2 % от стоимости объекта);
• Отказ от договора возможен в течение 10 дней после получения ключей (право потребителя).

Для пайщиков и пайщиц

В новых главах введён «пай в недвижимости» — юридически оформленная доля в виде отдельного помещения. Она может быть:

1. зарегистрирована как самостоятельный объект;
2. обременена ипотекой без согласия других пайщиков;
3. передана по наследству без выдела долей.

Как не ошибиться при регистрации: чек-лист

Новые главы ГК РФ уточняют статус любых объектов недвижимости, упрощают онлайн-регистрацию и снижают риски дольщиков. Главное — проверять актуальность сведений в ЕГРН и учитывать обязательную регистрацию договоров аренды от одного года. Всё остальное можно сделать не выходя из дома через портал Госуслуг или МФЦ.

Используйте чек-лист выше, и регистрация пройдёт без задержек.