Очень важно: с 01 января 2026 г. вступили в силу изменения, касающиеся нотариального удостоверения всех сделок с долями и любых объектов, находящихся в долевой собственности. Ниже приведён актуальный алгоритм, который учитывает новые требования.
Что именно подлежит регистрации?
- переход права собственности (ст. 131, 551 ГК РФ);
- возникновение/прекращение ипотеки (ст. 342, 353 ГК РФ);
- ограничения (арест, сервитут) при одновременном оформлении сделки.
⚠️ Сам договор купли-продажи как документ-основание в ЕГРН не «регистрируется» отдельно, а прилагается к заявлению о регистрации перехода права.
Подготовительный этап (за 7–10 дней до визита в МФЦ/Росреестр)
Проверка квартиры
- Выписка из ЕГРН не старше 5 дней (сейчас выдаётся в электронном виде).
- Проверка обременений: залоги, аресты, судебные запреты.
- Проверка прав всех собственников (если доли, согласие всех долевиков).
Нотариальное удостоверение (обязательно в случаях)
- продажа доли в праве общей собственности;
- продажа квартиры несовершеннолетним/опекаемым;
- ипотечная сделка (по требованию банка).
Нотариус проверяет полномочия сторон, подлинность документов и формирует электронный пакет, который сразу отправляет в Росреестр.
Подготовка документов
| Документ | Кто предоставляет | Примечания |
|---|---|---|
| Договор купли-продажи (3 экз.) | Стороны/риелтор | с указанием кадастрового номера, точной цены, условий расчётов |
| Паспорта сторон | Покупатель + продавец | включая СНИЛС |
| Свид-во о праве собственности (или выписка ЕГРН) | Продавец | если старое свид-ство — приложить |
| Согласие супруга/супруги | Продавец | нотариально, если объект куплен в браке |
| Разрешение органа опеки (при долях детей) | Продавец | обязательно |
| Оплата госпошлины | Любой из участников | 2 000 ₽ — физлицо; 22 000 ₽ — юрлицо |
Как подать документы: 4 способа
Через МФЦ «одним окном»
- Запись на портале gosuslugi.ru или в приложении «Мои документы».
- В назначенный день явиться в МФЦ со всеми оригиналами.
- Сотрудник сканирует документы и выдаёт расписку-приёмку.
- Готовность: 5–7 рабочих дней (с 2025 г; срок сокращён до 3 дней при полном электронном пакете).
Электронная регистрация в Сбере/Дом.рф
- Только для «чистых» объектов без долей детей/арестов.
- Происходит с помощью усиленной квалифицированной электронной подписи (УКЭП).
- Среднее время: 1–2 рабочих дня.
Непосредственно в Росреестре
Актуально для сложных сделок (ипотека + доли + сервитуты). Запись ведётся через сайт rosreestr.gov.ru.
Нотариальная электронная сделка
Нотариус сам заполняет формы, оплачивает госпошлину и отправляет пакет в Росреестр. Сторонам остаётся только подписать документы на планшете у нотариуса.
Что происходит после подачи
- День 1: Росреестр проверяет полноту документов.
- День 2–3: Кадастровый инженер делает технический контроль.
- День 4: В ЕГРН вносится запись о новом собственнике.
- День 5: Покупатель получает выписку из ЕГРН (электронная или бумажная).
Расчёты и передача ключей
Способы расчёта
| Способ | Минусы | Плюсы |
|---|---|---|
| Депозит нотариуса | Комиссия 0,5–1 % | 100 % безопасность |
| Банковская ячейка | Нужно присутствие обеих сторон | Надёжно при больших суммах |
| Аккредитив | Дорого (до 50 000 ₽) | Высокая защита при ипотеке |
Передаточный акт
Оформляется в день получения выписки ЕГРН и подписывается обеими сторонами. С этого момента:
- покупатель становится полноправным владельцем;
- продавец обязан освободить квартиру и передать ключи.
Частые ошибки и как их избежать
- «Забыли» долю ребёнка → проверяйте выписку на предмет долей.
- Просроченные паспорта → замените за 10 дней до сделки.
- Нет согласия супруга → берите нотариальное за 5 дней.
- Неверная сумма в договоре → согласуйте с банком и налоговой.
Сроки и стоимость в 2026 году
- МФЦ/Росреестр: 3–7 рабочих дней.
- Электронная регистрация: 1–2 рабочих дня.
- Госпошлина: 2 000 ₽ (физлица), 22 000 ₽ (юрлица).
- Нотариальное удостоверение договора: 0,5 % от цены, но не менее 3 000 ₽ и не более 20 000 ₽.
Чек-лист «после сделки»
- ⬜ Получена выписка ЕГРН с новым собственником.
- ⬜ Деньги переведены продавцу.
- ⬜ Подписан передаточный акт.
- ⬜ Покупатель подал 3-НДФЛ (если ипотека с маткапиталом).
- ⬜ Продавец подал уведомление в ИФНС о продаже.