Актуальная редакция: действует с 01 января 2022 г. (с последними изменениями, внесёнными 25 декабря 2023 г., 16 января 2025 г. и 23 марта 2026 г.)

Что такое реконструкция в понимании ГрК РФ

Согласно п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкция объекта капитального строительства — это:

• изменение параметров (высоты, этажности, площади, объёма) объекта;
• перепланировка или переустройство, влекущее изменение его технических характеристик;
• изменение назначения объекта или его части;
• перенос линейного объекта (трубопроводов, линий связи и др.) на новое место.

Исключение: косметический ремонт, не влияющий на несущие конструкции и технико-экономические показатели, не считается реконструкцией.

Ключевые изменения 2021 года и последующие (2022-2026)

Расширение перечня «объектов без разрешения»

В редакции от № 478-ФЗ к реконструкции без разрешения на строительство отнесены:

1. Переустройство жилого помещения в блокированной или многоквартирной застройке, если не затрагиваются несущие конструкции и не увеличивается площадь.
2. Установка или замена лифтов в существующих домах при условии соответствия проекта требованиям безопасности (вступило с ).

Упрощённая процедура для ИЖС и садовых домов

Федеральный закон № 340-ФЗ от (в редакции 2021 г.) позволяет владельцам участков ИЖС и садовых участков:

• реконструировать дом до 3 этажей и не выше 20 м без полного проекта, если сохраняются градостроительные регламенты;
• подавать уведомление о планируемой реконструкции в орган МСЭ вместо разрешения (если площадь не увеличивается более чем на 10 %).

Уточнение норм для объектов культурного наследия

С г. реконструкция объекта культурного наследия допускается только при наличии:

1. заключения Минкультуры РФ;
2. согласования с Государственной инспекцией по контролю за объектами культурного наследия;
3. обязательной разработки проекта консервации, реставрации или адаптации.

Пошаговый алгоритм согласования реконструкции

Шаг 1. Подготовка проектной документации

Для объектов I и II уровня ответственности требуется полный проект, включающий:

• архитектурные решения;
• конструктивные решения;
• инженерные изыскания (геодезия, геология, экология);
• экспертиза проектной документации (по выбору застройщика или обязательно для II уровня).

Шаг 2. Получение разрешения (или уведомления)

Шаг 3. Ввод в эксплуатацию

После завершения реконструкции застройщик:

1. оформляет разрешение на ввод (для I и II уровня ответственности);
2. передаёт декларацию о соответствии в Госстройнадзор (для ИЖС и объектов III уровня).

Ответственность за самовольную реконструкцию

С г. вводится административная ответственность по ст. 9.5 КоАП РФ:

• для граждан, штраф до 50 000 руб. с обязательным восстановлением прежнего состояния;
• для юрлиц — штраф до 1 млн руб., приостановление деятельности до 90 суток.

Кроме того, объект, построенный без разрешения, подлежит сносу за счёт нарушителя.

Практические советы застройщику-2026

Проверьте земельный участок

Убедитесь, что:

• вид разрешённого использования участка соответствует реконструируемому объекту (ЖИ, ИЖС, СНТ);
• отсутствуют обременения (аренда, залог, охранные зоны).

Сохраняйте документы в электронном виде

С 2023 г. все разрешения и уведомления выдаются только через ГИС «Госуслуги». Распечатайте QR-код и разместите на строительной площадке.

Если спор — обратитесь в суд

При отказе в выдаче разрешения можно подать иск в арбитражный суд с приложением:

1. отказа органа МСЭ;
2. экспертного заключения о соответствии проекта градостроительным регламентам;
3. квитанции об оплате госпошлины (3 000 руб.).

С 2021 года и до 2026 года Градостроительный кодекс РФ стал более либеральным для простых реконструкций (жилые дома, садовые постройки), но жёстче к объектам культурного наследия и самовольному строительству. Главное правило — заранее определить, нужно ли разрешение или достаточно уведомления.

Ссылки и скачивание:

• Полный текст Кодекса на Консультант+
• Официальный сайт Минстроя России
• ГИС «Госуслуги» — подача уведомлений онлайн