В 2026 году вопрос ремонта в арендованном помещении остаётся одним из самых спорных между арендодателями и арендаторами.
Мало кто знает, что статья 616 ГК РФ «обязывает» арендатора соблюдать определённые условия, но при этом предоставляет и права на возмещение затрат.
В этой статье мы разберёмся, кто должен оплачивать внеплановый ремонт дорогостоящей запасной части оборудования, какие документы нужно оформлять и как избежать конфликтов.

Краткий обзор действующих норм ГК РФ

С 01 января 2025 года в силу вступили изменения в главу 30 ГК РФ, касающиеся договоров аренды недвижимости.
Ниже — ключевые нормы, которые напрямую влияют на ремонт:

• Статья 616 ГК РФ: обязанность арендатора поддерживать имущество в исправном состоянии за свой счёт, если иное не предусмотрено договором.
• Статья 619 ГК РФ: право арендатора требовать уменьшения арендной платы, если помещение нельзя использовать из-за необходимости ремонта.
• Статья 623 ГК РФ: право арендатора на возмещение необходимых расходов, связанных с содержанием имущества, если они не входят в обязанности арендатора.

Виды ремонта и их правовой статус

Текущий ремонт

Это мелкие работы по устранению износа (замена ламп, замазка трещин).

• Кто оплачивает: арендатор, если договором не указано иное.
• Границы ответственности: стоимость работ не превышает 1 % от годовой арендной платы (по судебной практике 2025 года).

Капитальный ремонт

Замена крупных узлов, фундамент, кровля и т. д.

• Кто оплачивает: арендодатель (часть 2 ст. 616 ГК РФ), если речь идёт о конструктивных элементах здания.
• Исключения: договор может переложить обязанность на арендатора, но тогда арендодатель обязан снизить плату или компенсировать расходы.

Внеплановое восстановление арендованного оборудования

Когда в арендованном помещении находится арендованное оборудование, например, производственная линия,
внеплановая замена дорогостоящей запасной части требует особого подхода:

1. Если договор на оборудование отдельный от договора аренды помещения, применяются правила статьи 644 ГК РФ (аренда с выкупом).
2. Если оборудование включено в договор аренды помещения как «встроенное» (например, лифт, система вентиляции),
   то ремонт может быть отнесён к капитальному.

Алгоритм действий арендатора при необходимости ремонта

Шаг 1: Анализ договора

Проверьте пункты, касающиеся «обязанности по текущему и капитальному ремонту».
Обратите внимание на формулировки «все расходы, связанные с содержанием арендованного имущества, несёт арендатор» — они могут быть признаны недействительными,
если нарушают ст. 616 ГК РФ.

Шаг 2: Уведомление арендодателя

В письменной форме уведомите арендодателя о потребности в ремонте.
Письмо составляется в двух экземплярах: один отдаётся под роспись, второй остаётся у вас с отметкой «получено».

Шаг 3: Согласование сметы

• Если ремонт «ваш» по договору — выберите подрядчика и утвердите смету.
• Если ремонт «арендодателя» — дождитесь его согласия. При отказе можно произвести ремонт за свой счёт и потребовать компенсацию через суд.

Шаг 4: Проведение работ и акт приёмки

По окончании составьте акт приёмки работ (форма КС-2, КС-3).
В акте обязательно укажите: «работы выполнены арендатором при условии последующего возмещения расходов арендодателем».

Как зафиксировать право на компенсацию расходов

Судебная практика 2025 года: ключевые кейсы

Кейс 1: Постановление АС Московского округа от № А40-78945/2024

Арендатор оплатил замену магистрального насоса стоимостью 3,2 млн руб.
Суд встал на сторону арендатора: «Замена насоса является капитальным ремонтом, который по умолчанию возлагается на арендодателя».
Арендодатель обязан был возместить расходы и уплатить 7 % годовых за пользование чужими денежными средствами.

Кейс 2: Постановление АС Северо-Западного округа от № А56-234567/2024

Арендодатель требовал с арендатора 1,8 млн руб. за «внеплановый ремонт лифта».
Суд отказал, указав: «Лифт входит в общее имущество здания, следовательно, обязанность по капремонту возлагается на собственника».

Практический чек-лист для арендатора

1. Изучите договор аренды, особенно пункты 7.2, 9.4 и приложение № 3 «Перечень оборудования».
2. Зафиксируйте дефект фото/видео и направьте претензионное письмо заказным письмом с уведомлением.
3. Дождитесь ответа 10 календарных дней или сразу обратитесь в экспертную организацию для оценки.
4. Выберите подрядчика из числа СРО «Союз строителей» и подпишите договор подряда с указанием «заказчик — арендатор, но расходы подлежат возмещению арендодателем».
5. По окончании работ составьте акт КС-2 и КС-3, а также акт приёмки-передачи оборудования в исправном состоянии.
6. Если арендодатель отказывается возмещать — подайте иск в арбитражный суд по месту нахождения недвижимости, прилагая:
   • копию договора;
   • акт дефектации;
   • смету и платёжные документы;
   • экспертное заключение.

Наиболее частые ошибки и как их избежать

1. Чётко разграничьте: текущий, капитальный или внеплановый ремонт оборудования.
2. Следуйте договору, но помните: неустранимые условия в ущерб арендатору могут быть признаны недействительными (ст. 168 ГК РФ).
3. Фиксируйте всё письменно: претензии, акты, сметы, переписка.
4. Не бойтесь экспертиз: 15-20 тыс. руб. на эксперта могут сэкономить миллионы в суде.
5. Действуйте быстро: срок исковой давности по арендным спорам — 3 года, но по возмещению затрат — 1 год со дня их понесения.

Дополнительно: скачайте шаблон уведомления арендодателю о необходимости ремонта и акт приёмки работ в разделе «Шаблоны документов».