Начиная капитальный или даже косметический ремонт в арендованной квартире, важно заранее понять: кто и за чей счёт будет устранять неисправности и обновлять помещение․
Гражданский кодекс РФ (ГК РФ) чётко разграничивает обязанности сторон договора аренды, однако на практике возникают споры․ В этой статье мы подробно разберёмся, какие виды ремонта обязан производить арендатор, какие документы оформить и как избежать конфликтов․
Нормативная база
- ст․ 622 ГК РФ – возврат арендованного имущества;
- ст․ 616 ГК РФ – обязанности арендодателя по содержанию и ремонту;
- ст․ 619 ГК РФ – последствия ненадлежащего содержания имущества;
- Постановление Пленума ВАС РФ № 73 от – разъяснения по аренде недвижимости․
Виды ремонта и их распределение между сторонами
Текущий (эксплуатационный) ремонт
Ответственность: арендодатель․
К текущему относятся работы, направленные на поддержание помещения в надлежащем состоянии:
- замена прокладок в смесителях;
- ремонт розеток и выключателей;
- покраска стен в местах загрязнения;
- устранение течей, вызванных износом труб․
Все эти расходы включаются в арендную плату и не могут быть переложены на арендатора без отдельного соглашения․
Капитальный ремонт
Ответственность: арендодатель․
Перечень работ определяется законодательством и может включать:
- замену инженерных сетей (электрика, водопровод, канализация);
- ремонт фундамента и кровли;
- перепланировку, требующую разрешения․
Если арендодатель уклоняется от капремонта, арендатор вправе:
- потребовать уменьшения платы;
- выполнить работы за свой счёт и потом вычесть затраты из аренды (по согласованию)․
Ремонт, вызванный виной арендатора
Ответственность: арендатор․
Сюда относятся:
- разбитая сантехника;
- порванный линолеум из-за неаккуратного использования мебели;
- затопление соседей по вине арендатора․
В таких случаях арендатор обязан возместить ущерб в полном объёме (ст․ 1064 ГК РФ)․
Как правильно зафиксировать состояние квартиры при заселении
Акт приёма-передачи
В документе обязательно указываются:
- подробное описание всех дефектов (фото/видео);
- состояние бытовой техники и мебели;
- показания счётчиков;
- сроки устранения выявленных неисправностей․
Подписи сторон + дата + печать (если арендодатель – ЮЛ)․
Дополнительное соглашение о ремонте
Если стороны договорились, что арендатор делает ремонт взамен на часть арендной платы, составляется дополнительное соглашение с указанием:
- перечня работ и сметы;
- порядка оплаты (вычет из аренды, компенсация по факту);
- сроков выполнения;
- условий приёма результата․
Алгоритм действий арендатора при возникновении необходимости ремонта
- Фиксируем дефект – фото/видео + письменное уведомление арендодателю (email, телеграмм, заказное письмо)․
- Ожидаем реакции – закон отводит арендодателю разумный срок (обычно 5–10 дней для текущего ремонта)․
- Если ответа нет:
- получаем 2-3 сметы у подрядчиков;
- согласовываем выбор арендодателя;
- выполняем работы или инициируем судебное разбирательство․
- Оплата – вычитаем затраты из аренды при наличии договорённости или подаём в суд на возмещение․
Как избежать споров
- Чёткий договор – прописать вид ремонта, сроки, порядок уведомлений․
- Ежеквартальный осмотр – составлять акт промежуточного осмотра․
- Страховка – оформить полис покрытия ремонтных рисков․
- Медиация – при возникновении разногласий лучше начать с переговоров․
Что изменилось в 2026 году
С 1 января 2026 года вступили в силу изменения в ГК РФ:
- арендодатель обязан проводить обязательное ежегодное техническое обследование жилого помещения;
- арендатор может требовать компенсации за устранение скрытых дефектов, выявленных в течение 30 дней с момента вселения;
- вводится единый электронный реестр дефектов в сервисе Госуслуг – данные подаются онлайн и становятся доступны жилищной инспекции․
Знание положений ст․ 616 и 622 ГК РФ позволяет арендатору защитить свои права и избежать лишних расходов․
Главное – документировать каждый шаг: от первого осмотра квартиры до акта при возврате ключей․
При возникновении споров не торопитесь идти в суд: чаще всего проблема решается на этапе досудебного урегулирования при наличии подробного договора и актов․
Помните: качественный и своевременный ремонт повышает комфорт жизни и сохраняет ценность имущества, а значит, выгоден обеим сторонам арендных отношений․