Содержание статьи:
- Кто платит за разные виды ремонта: текущий, капитальный, аварийный
- Как разделить обязанности между собственником и нанимателем (арендатором)
- Как взыскать ущерб с соседей сверху при заливе
- Компенсация от Фонда капитального ремонта и налоговый вычет
- Как уйти от споров: договор, акты, экспертиза
Какие бывают виды ремонта и кто за них платит
1.1 Текущий ремонт
Текущий ремонт — это устранение небольших неисправностей, которые не влияют на несущие конструкции и общее состояние дома.
Примеры: замена смесителя, прочистка засора, ремонт розетки, покраска стен.
• В собственной квартире — платит собственник (ст. 210, 681 ГК РФ);
• В съёмной квартире, платит наниматель, если договором не указано иное (п. 2 ст. 681 ГК РФ).
1.2 Капитальный ремонт
Капитальный ремонт — это замена инженерных сетей, фасада, крыши, лифтов, фундамента и т. д.
Он проводится не чаще раза в 25–40 лет и оплачивается исключительно за счёт собственников через региональный фонд капремонта (ЖК РФ, ст. 154, 169).
Собственники формируют фонд двумя способами:
- накопительный счёт дома;
- специальный счёт управляющей компании.
1.3 Аварийный ремонт и заливы
Если квартиру затопило из-за изноженных труб или старой стояковой системы — расходы несёт собственник помещения, где произошла авария.
Важно: чтобы взыскать ущерб, нужно:
- Вызвать аварийную службу и составить акт залива.
- Сделать независимую экспертизу (около 5 000–15 000 руб).
- Предъявить претензию в письменном виде и, при необходимости, подать в суд.
Собственник и арендатор: как разделить обязанности
2.1 Что говорит ГК РФ
• Статья 681 ГК РФ: наниматель делает текущий ремонт, если договором не предусмотрено иное.
• Статья 616 ГК РФ: за капремонт отвечает собственник, но стороны могут договориться по-другому.
2.2 Что прописать в договоре найма
- перечень работ, которые делает арендатор (замена лампочек, мелкий ремонт);
- перечень работ за счёт собственника (замена стояков, окон, окраска фасада);
- порядок возмещения расходов арендатору, если он делает ремонт в счёт арендной платы;
- обязанность арендатора сохранять первоначальное состояние квартиры.
Залив квартиры: как взыскать ущерб «сверху»
Алгоритм действий:
- Вызвать управляющую компанию и составить акт осмотра.
- Сфотографировать повреждения и сохранить чеки на испорченные вещи.
- Заказать оценку ущерба у аккредитованной компании.
- Направить претензию виновнику с копией в УК и ТСЖ.
- При отказе, подать иск в мировой суд (сумма до 50 000 руб) или районный суд.
Как вернуть деньги: капремонт и налоговый вычет
4.1 Фонд капремонта
Собственник вправе:
• перевести свою долю в фонд на специальный счёт дома (решение общего собрания);
• потребовать от УК предоставление сметы, графика и отчётов о выполненных работах (ст. 162 ЖК РФ).
4.2 Налоговый вычет за отделку
Если квартира куплена в новостройке без отделки, собственник имеет право на вычет до 260 000 руб (13 % от 2 млн руб).
Условия:
- квартира оформлена в собственности;
- есть договоры и чеки на материалы и работы;
- возврат можно оформить как по основной цене недвижимости, так и по расходам на отделку.
Как избежать споров: советы собственнику
5.1 Документируйте всё
- Фиксируйте состояние квартиры фото/видео при сдаче в аренду.
- Храните акты выполненных работ и кассовые чеки.
5.2 Заключайте письменный договор
Даже если квартиру сдаёт родственник — оформите договор найма и приложите опись имущества.
Это упростит доказательства в суде.
5.3 Используйте компромисс
Если арендатор готов сделать ремонт в счёт будущей оплаты — закрепите это дополнительным соглашением и актом приёма-передачи.
• Собственник всегда несёт финансовую ответственность за капитальный и аварийный ремонт.
• Наниматель обязан делать текущий ремонт, если иное не оговорено договором.
• Чтобы не платить из своего кармана за чужие ошибки, документируйте повреждения, составляйте акты и, при необходимости, обращайтесь в суд.
• Помните: право собственника определять сроки и объёмы ремонта закреплено в ст. 209 ГК РФ.