Стороны любой сделки с недвижимостью или жилым помещением обязаны ознакомиться с положениями статьи 288 и статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации. Эти нормы определяют:

• основы правового режима жилых помещений;
• порядок перехода прав на земельный участок при продаже зданий и сооружений;
• условия заключения договоров найма, аренды и безвозмездного пользования.

Статья 288 ГК РФ: «Собственность на жилое помещение»

Текст действующей редакции на 2026 год

Собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
2. Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение:

• гражданину, на основании договора найма;
• гражданину — на основании договора безвозмездного пользования;
• юридическому лицу — на основании договора аренды либо иного законного основания.

Предоставление жилого помещения осуществляется с учётом требований гражданского и жилищного законодательства.

Комментарии и судебная практика

• Предназначение жилого помещения: запрещено размещение промышленных производств, складов, офисов без перевода помещения в нежилой фонд (ст. 288 ГК РФ + ст. 17 ЖК РФ).
• Обязательные условия договора найма: письменная форма, срок, размер платы, обязанности сторон (ст. 671–680 ГК РФ).
• Безвозмездное пользование возможно только между физлицами и не может превышать 5 лет без возмездного характера (ст. 689–700 ГК РФ).
• Аренда юрлицу требует регистрации договора в Росреестре, если срок > 1 года (п. 2 ст; 609 ГК РФ).

Статья 552 ГК РФ: «Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой недвижимости»

Текст действующей редакции на 2026 год

По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занимаемый этой недвижимостью и необходимый для её использования, на том же праве, на котором он принадлежал продавцу.

Если продавец обладает земельным участком на праве аренды, то к покупателю переходит аренда с теми же условиями, что были у продавца, на оставшийся срок договора аренды.

При наличии у продавца права собственности на земельный участок возможна продажа здания без продажи земельного участка. В этом случае покупатель приобретает сервитут (право ограниченного пользования чужим земельным участком) либо получает участок в аренду у продавца по договору, заключённому отдельно.

Комментарии и практические рекомендации

• Одновременный переход прав: при кадастровом учёте в ЕГРН автоматически формируется запись о переходе прав на землю.
• Ограничения: участок должен быть сформирован, иметь кадастровый номер и границы, установленные в кадастровом плане.
• Возможный сервитут: оформляется в Росреестре и регистрируется в ЕГРН как обременение земельного участка;
• Аренда после продажи: договор аренды между продавцом-землевладельцем и покупателем здания заключается в письменной форме, подлежит госрегистрации при сроке > 1 года.

Что именно «ознакомлены» стороны по ст. 288 и 552 ГК РФ?

1. Стороны подтверждают, что прочли и понимают положения ст. 288 ГК РФ об использовании жилого помещения по назначению.
2. Стороны осведомлены, что при продаже здания к покупателю переходят права на земельный участок на том же основании (ст. 552 ГК РФ).
3. Стороны согласны с необходимостью соблюдения требований жилищного законодательства при предоставлении жилых помещений.
4. При раздельной продаже здания и земли стороны подтверждают ознакомление с возможностью установления сервитута или заключения договора аренды земельного участка.

Ознакомление с содержанием ст. 288 и ст. 552 ГК РФ является необходимым условием для заключения любых сделок с жилыми помещениями и объектами капитального строительства. Стороны обязаны:

• проверить кадастровые характеристики земельного участка и недвижимости;
• уточнить правовой режим земельного участка (собственность, аренда, сервитут);
• соблюсти жилищные ограничения при использовании жилых помещений.

В случае возникновения споров судьями будут применяться именно эти положения кодекса с учётом последних изменений, вступивших в силу в 2025–2026 годах.