Актуально на
Почему «без договора» стало опасно
Каждый пятый россиянин хотя бы раз сдавал жильё «по рукопожатию». До недавнего времени это было популярно: никакой бумажной волокиты, налогов и проверок. Однако с весны 2026 года ситуация кардинально меняется.
- 24 апреля 2026 г. группа депутатов Госдумы направила в Правительство РФ законопроект № 1027391-7, вводящий административные штрафы за аренду без договора.
- Документ согласован с Минфином, МВД и ФНС и внесён на рассмотрение в Госдуму.
- Спикер нижней палаты В. Володин заявил, что закон может быть принят уже осенью 2026 года.
Что именно запрещают новые правила
Ключевые положения законопроекта:
- Обязательный письменный договор, как минимум на 11 месяцев (можно заключать каждый год новый).
- Регистрация договора в Росреестре или уведомление ФНС в электронном виде в течение 3 рабочих дней.
- Уведомление соседей за 7 дней до вселения квартирантов.
- Оплата налога по ставке 4–6 % (при использовании патента или самозанятости).
Размер штрафов по ст. 6.3 КоАП РФ (проект)
| Нарушение | Граждане | ИП | Организации |
|---|---|---|---|
| Сдача без договора (1-е нарушение) | 5 000 – 10 000 руб. | 20 000 – 30 000 руб. | 100 000 – 200 000 руб. |
| Повторное нарушение в течение года | 20 000 – 30 000 руб. | 50 000 – 70 000 руб. | 300 000 – 500 000 руб. |
| Систематическое нарушение (≥3 раза) | 30 000 + конфискация доходов | Дисквалификация до 1 года | Приостановление деятельности до 90 суток |
Как докажут факт «сдачи без договора»
- Данные сайтов краткосрочной аренды (Airbnb, Домофонд, Циан).
- Оплата ЖКХ за непрописанных жильцов через приложения банков.
- Свидетельские показания соседей и управляющих компаний.
- Фотографии, видео, переписка в мессенджерах.
Как оформить аренду легально и дёшево
Самый простой способ — самозанятость
1. Зарегистрируйтесь в приложении «Мой налог» (15 минут).
2. Заключите договор найма жилого помещения (шаблон на сайте ФНС).
3. Каждый квартал оплачивайте 4 % от арендной платы.
Если квартира дороже 5 млн рублей, патент
Ставка 6 %, но фиксированная за год: от 15 000 до 60 000 руб. в зависимости от региона.
Оформление онлайн
- Госуслуги → «Регистрация договора найма».
- Электронная подпись (ЭЦП) за 1 500 руб. у любого удостоверяющего центра.
Что делать, если уже сдаёте без договора
Алгоритм «амнистии»:
- До 1 сентября 2026 г. заключите договор ретроспективно (датой ≥ ).
- Подайте в ФНС добровольное уведомление (бланк на сайте).
- Оплатите налог и пени за прошлые периоды — штраф не применится.
Частые вопросы
Могут ли оштрафовать за сдачу комнаты в своей квартире?
Да, если вы сдаёте ≥ 11 месяцев подряд без договора и не платите налоги.
Нужно ли согласие соседей?
Да, если в квартире ≥ 2 собственников или есть несовершеннолетние.
А если договор на 10 месяцев?
Штрафы не применяются, но вы всё равно обязаны платить налог с арендного дохода.
2026 год стал переломным для арендного рынка. Сдача квартиры «по дружбе» больше не экономия, а риск потерять десятки тысяч рублей. Оформите договор и налог прямо сегодня, чтобы спать спокойно.
Полезные ссылки:
ФНС — личный кабинет
Госуслуги — регистрация договора
Росреестр — проверка недвижимости
Статья актуальна на 03:05:00 по московскому времени. При изменении законодательства следите за официальными источниками.