Дата актуальности: 04 июля 2026 г. 22:44 мск

Почему важен нотариат?

Главное правило: сделки, для которых законом установлена обязательная нотариальная форма, но не прошедшие удостоверение у нотариуса, являются ничтожными. Это означает:

• Росреестр (или иной регистратор прав) откажет в регистрации перехода/возникновения прав.
• В суде такую сделку можно признать недействительной с момента её заключения.
• Стороны остаются без защищённого титула и рискуют потерять имущество/деньги.

Исчерпывающий перечень сделок с недвижимостью и иным имуществом

Перечень из статьи 163 ГК РФ и специальных норм

1. Сделки с недвижимостью
   • Договоры купли-продажи, дарения, мены долей (≥ ⅓) в праве общей долевой собственности.
   • Договоры перевода долга и уступки требования, если предметом является недвижимость.
   • Договоры ипотеки (залога недвижимости), включлечение ипотеки в силу договора.
   • Договоры рента (постоянной или пожизненной) с выплатой ренты в виде недвижимости.
   • Завещания в форме закрытого завещания (вскрытие производит нотариус).
2. Движимое имущество и обязательства
   • Договоры залога движимого имущества, если стороны прямо предусмотрели нотариальную форму (п. 2 ст. 339 ГК РФ).
   • Доверенности, дающие право совершать сделки, требующие нотариальной формы (ст; 185.1 ГК РФ).
   • Договоры уступки требования по денежному обязательству, если первоначальный договор был нотариально удостоверен.
3. Корпоративные и долевые сделки
   • Договоры отчуждения долей в уставном капитале ООО между участниками или третьим лицами (п. 11 ст. 21 Федерального закона «Об ООО»).
   • Договор участия в долевом строительстве (ДДУ) — не требует нотариата, но долевая продажа доли в праве требования по ДДУ требует нотариального удостоверения.

Пошаговая схема нотариального удостоверения

1. Подготовка документов
   • Паспорта сторон (или учредительные документы юр. лица).
   • Правоустанавливающие документы на объект (ЕГРН-выписка не старше 5 дней).
   • Технический план, если объект недвижимости.
   • Согласие супруга/органов опеки, если требуется.
2. Запись к нотариусу через онлайн-сервис ФНП или лично.
3. Проверка дееспособности и полномочий сторон нотариусом.
4. Подписание договора в присутствии нотариуса с удостоверительной надписью.
5. Регистрация перехода прав через МФЦ или Росреестр (нотариус может отправить документы в электронном виде).

Что будет, если обойти нотариат?

Последствия описаны в ст. 163 и 165 ГК РФ:

• Ничтожность сделки. Достаточно заявления одной из сторон в суд.
• Невозможность регистрации. Росреестр внесёт запись об отказе, и сделку придётся оформлять заново.
• Финансовые потери: авансы, госпошлины, оплата риэлторов идут «в никуда».
• Проблемы с налогами: при дарении без нотариата налоговая может не признать переход права и насчитать НДФЛ по рыночной оценке.

Часто задаваемые вопросы

Вопрос: Можем ли мы в договоре купли-продажи квартиры отказаться от нотариата?

Ответ: Нет. Если объектом выступает доля (≥ ⅓), закон обязывает нотариальное удостоверение (абз. 2 п. 1 ст. 42 Закона «О государственной регистрации»).

Вопрос: Нужен ли нотариус при покупке новостройки у застройщика по ДДУ?

Ответ: Нет. ДДУ подписывается в простой письменной форме. Нотариус потребуется, если вы перепродаёте долю в праве требования по ДДУ третьему лицу.

Вопрос: Как быстро нотариус передаёт данные в Росреестр?

Ответ: Круглосуточно через систему электронного документооборота. Срок регистрации права — 5–7 рабочих дней.