Распродажа недвижимости, реорганизация юрлица, смена собственника арендуемого помещения ‒ события, которые касаются каждого арендатора. Что происходит с договором аренды? Какие права и обязанности остаются прежними, а какие меняются? Как отразить переход прав в 1С? Ответы ‒ в этой статье.

Основное правило: договор продолжается

Статья 617 ГК РФ прямо указывает:

• Переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием ни для изменения, ни для расторжения договора аренды.
• Вся совокупность прав и обязанностей прежнего арендодателя переходит к новому собственнику в неизменном виде (Определение ВС РФ от № 305-ЭС20-14025).

Таким образом, арендатор продолжает пользоваться помещением на прежних условиях, а новый арендодатель автоматически становится стороной договора.

Когда может потребоваться соглашение

Формально изменение собственника не требует дополнительных документов, однако на практике стороны нередко подписывают тройственное соглашение:

1. Арендатор (продолжает пользоваться объектом);
2. Прежний арендодатель (передаёт права и обязанности);
3. Новый собственник (вступает в договор).

Если договор подлежал госрегистрации (например, аренда на срок ≥ 1 года), то и соглашение о замене стороны тоже нужно зарегистрировать (п. 2 ст. 164 ГК РФ).

Обязанности сторон при смене арендодателя

Письменное уведомление

Новый собственник обязан письменно уведомить арендатора о переходе права собственности. Это позволяет:

• исключить споры о том, кому перечислять арендную плату;
• подтвердить реквизиты нового арендодателя (ИНН, КПП, расчётный счёт).

Передача обеспечительного платежа

Если в договоре предусмотрен залог или аванс, прежний арендодатель передаёт их новому собственнику. Порядок передачи фиксируется в акте или дополнительном соглашении.

Возможность изменить условия

Новый собственник вправе инициировать изменение условий (например, пересмотр арендной ставки) только:

• в порядке, предусмотренном самим договором;
• с учетом норм ст. 450–453 ГК РФ (по соглашению сторон либо через суд).

Важно: требование «перезаключить» договор на новых условиях без согласия арендатора незаконно: смена собственника не входит в основания одностороннего расторжения (ч. 1 ст. 617 ГК РФ).

Отражение смены арендодателя в 1С: особенности учета

Разделение аренды на ГОЗ и коммерческие проекты

Ранее арендные платежи по гособоронзаказу (ГОЗ) отражались:

 Дт 20 (26) Кт 76 – «Аренда без НДС × коэффициент распределения»

и включались в себестоимость конкретного проекта.

Новый подход – через амортизацию

После смены собственника выгодоприобретатель (арендатор) может:

1. признать право пользования активом (IFRS 16/ФСБУ 25/2018 «Аренда»);
2. начислить амортизацию по КПД «Права использования».

Проблема:

• в себестоимость попадает заниженная сумма – без дисконта;
• разница (дисконт) относится на 91 счёт «Прочие доходы и расходы»;
• начисление происходит не ежемесячно, а по графику амортизации.

Шаги в 1С

1. Создать новый контрагент «Арендодатель-2» с новыми реквизитами.
2. Оформить Дополнительное соглашение в договоре аренды.
3. В Контрагенте указать дату начала действия новых реквизитов.
4. Для ГОЗ-объектов:
   • закрыть старый КПД «Аренда»;
   • создать КПД «Право пользования» с новым арендодателем;
   • в настройках распределения затрат указать новый объект учёта.

Алгоритм действий для бухгалтера и юриста

Подводные камни

• Налог на имущество: новый собственник должен подать уведомление в ИФНС в течение 10 дней.
• ЕГРЮЛ/ЕГРИП: если арендодатель – юрлицо, проверьте, не реорганизовалось ли оно; иначе потребуется перевод долгов по аренде к правопреемнику.
• НДС: при переходе прав арендатору не нужно восстанавливать НДС с уплаченных авансов, если договор не расторгается.

Смена арендодателя не разрывает арендных отношений и не обязывает арендатора подписывать новый договор. Однако правильное оформление документов и корректные проводки в 1С помогут избежать претензий налоговой и споров с новым собственником.

04 августа 2026 г.