Статья 130 ГК РФ закрепляет перечень объектов, которые признаются недвижимыми вещами․
Это важно: от статуса имущества зависят особенности государственной регистрации, порядок сделок и налоговое регулирование․
Разберёмся, что именно попадает в категорию «недвижимость» и какие исключения существуют․
Основной перечень недвижимых вещей
Пункт 1 статьи 130 ГК РФ относит к недвижимым вещам:
- Земельные участки — участки недр, поверхности, а также всё, что находится над и под ними, если это не отделено от земли․
- Объекты, прочно связанные с землёй — здания, сооружения, объекты незавершённого строительства (дома, скважины, дороги, трубопроводы и др․)․
- Воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, подлежащие государственной регистрации․
- Космические объекты (например, спутники), также подлежащие регистрации․
Почему важно классифицировать имущество как недвижимое
- Госрегистрация; Все права на недвижимость подлежат обязательной записи в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН)․
- Сделки․ Договоры купли-продажи, аренды, залога должны быть нотариально удостоверены или подписаны в простой письменной форме и зарегистрированы․
- Налоги․ Имущественный налог и налог на прибыль от продажи рассчитываются по специальным правилам․
Признак «прочной связи с землёй»
Ключевой критерий, невозможность перемещения без несоразмерного ущерба назначению объекта․
Примеры:
- Котельная, встроенная в фундамент здания — недвижимость․
- Модульная бытовка, установленная на гвоздях без фундамента — движимое имущество․
Движимые вещи, которые могут быть «приравнены» к недвижимости
Статья 130 не ограничивает перечень: законодатель может отнести к недвижимости и другие объекты, если это прямо указано в федеральных законах․
Например:
- Конcessionные объекты (ФЗ-115)․
- Объекты инфраструктуры железнодорожного транспорта (ФЗ-18)․
- Морские нефтегазовые сооружения (ФЗ-261)․
Проблемные вопросы на практике
5․1 Незавершённое строительство
Объект считается недвижимостью, даже если он не сдан в эксплуатацию․
Права на него регистрируются через ЕГРН на основании разрешения на строительство и проектной декларации․
5․2 Парковочные места и машино-места
Верховный суд РФ разъяснил: если машино-место чётко привязано к зданию (координаты в кадастровом паспорте, отдельный кадастровый номер),
то это недвижимость․ Иначе — движимое имущество (например, мобильная платформа)․
5․3 Индивидуальные жилые дома на садовых участках
До 2019 г․ садовые дома могли не регистрироваться как недвижимость․
После вступления в силу ФЗ-217 все постройки, отвечающие требованиям прочной связи, обязаны быть внесены в ЕГРН․
Порядок регистрации прав
- Подготовка документов: правоустанавливающие бумаги, технический план (выписка из ЕГРН), кадастровый паспорт․
- Подача заявления в Росреестр или МФЦ․
- Оплата госпошлины: 2 000 руб․ (физлица) / 22 000 руб․ (юрлица) за регистрацию права собственности․
- Получение выписки из ЕГРН в срок до 5 рабочих дней․
- К недвижимым вещам относятся земельные участки, здания, прочно связанные сооружения, суда и космические объекты под государственной регистрацией․
- Для любой сделки с недвижимостью обязательна регистрация в ЕГРН․
- При сомнениях в статусе объекта (модульное здание, временная постройка) закажите кадастровые работы и получите заключение кадастрового инженера․
- Актуальные разъяснения даёт Пленум ВС РФ № 10 от «О применении судами положений ГК РФ о недвижимости»․
Важно: любое изменение в составе недвижимого имущества (перепланировка, достройка) должно отражаться в ЕГРН, иначе в будущем могут возникнуть проблемы при продаже или получении ипотеки․