Краткое содержание

1. Что регулирует статья 689 ГК РФ?
2. Структура договора найма жилого помещения
3. Права и обязанности сторон
4. Срок договора и его продление
5. Плата за пользование жилым помещением
6. Основания и порядок расторжения
7. Практические рекомендации
8. Образцы документов и шаблоны

Что регулирует статья 689 ГК РФ?

Статья 689 Гражданского кодекса РФ относиться к разделу «Договор найма жилого помещения» и устанавливает:

• Понятие договора найма жилого помещения;
• Предмет договора (исключительно жилое помещение);
• Форму договора и требования к его содержанию;
• Минимальный срок и правила автоматического продления;
• Обязательства наймодателя и нанимателя․

Важно: статья 689 ГК РФ применяется только к жилым помещениям, предоставляемым гражданам для проживания․ Коммерческие аренды офисов или складов регулируются другими нормами (гл․ 34 «Аренда»)․

Структура договора найма жилого помещения

Согласно п․ 1 ст․ 689 ГК РФ договор должен содержать:

1. Объект: точный адрес жилого помещения, кадастровый номер, общая и жилая площадь․
2. Стороны:
   • Наймодатель, собственник жилья (физ․/юр․ лицо);
   • Наниматель — гражданин, заключивший договор;
   • Проживающие совместно — члены семьи нанимателя (указываются Ф․ И․ О․ и степень родства)․
3. Срок: не менее одного года (по умолчанию продлевается на тот же срок, если ни одна из сторон не заявила о расторжении)․
4. Плата: размер, порядок индексации, форма оплаты (наличный/безналичный расчёт)․
5. Условия использования:
   • для постоянного проживания;
   • запрет на предпринимательскую деятельность;
   • разрешение/запрет на проживание домашних животных и т․ д․

Права и обязанности сторон

Наймодатель (собственник)

• Обязан: передать жильё в состоянии, пригодном для проживания;
• Вправе: проверять состояние помещения не чаще одного раза в квартал и только в присутствии нанимателя (или с уведомлением за 3 дня);
• Ответственность: за скрытые дефекты, которые невозможно обнаружить при осмотре․

Наниматель

• Обязан:
  • своевременно вносить плату за пользование и коммунальные услуги;
  • содержать помещение в надлежащем состоянии;
  • не производить перепланировку без письменного согласия наймодателя․
• Вправе:
  • вселять членов своей семьи без дополнительного согласия;
  • проводить косметический ремонт за свой счёт;
  • требовать уменьшения платы при ненадлежащем качестве жилья․

Срок договора и его продление

Пункт 2 статьи 689 ГК РФ устанавливает:

1. Минимальный срок, 1 год․
2. Если за 30 дней до окончания срока ни одна из сторон не заявила о расторжении, договор считается продлённым на те же условия на следующий год․
3. Возможно заключение договора на более длительный срок (3, 5, 11 месяцев), но при этом срок не должен противоречить Жилищному кодексу РФ и муниципальным нормативам․

Плата за пользование жилым помещением

Примечание: если наймодатель повышает плату без предварительного уведомления за 30 дней, наниматель вправе подать иск в суд и требовать признания повышения недействительным․

Основания и порядок расторжения договора

По инициативе наймодателя

• Неплатежи более 2 месяцев подряд;
• Разрушение или повреждение жилья по вине нанимателя;
• Использование помещения не по назначению (например, для коммерческой деятельности)․

По инициативе нанимателя

• Ненадлежащее качество жилья (сырость, холод, отсутствие водоснабжения);
• Нарушение прав тишины и покоя со стороны наймодателя (систематические проверки без уведомления, вторжение незваных гостей)․

Процедура:

1. Заявление в письменной форме за 30 дней до предполагаемой даты расторжения․
2. Акт приёма-передачи помещения с описью имущества․
3. Возврат депозита (за минусом расходов на ремонт виноватой стороны)․

Практические рекомендации

Наймодателю

• Заключайте договор в письменной форме и обязательно регистрируйте в Росреестре, если срок более 1 года (ФЗ-122)․
• Проверяйте нанимателя по базе ФНС и судебным приставам․
• Фото- и видеофиксация состояния квартиры при сдаче и возврате․

Нанимателю

• Требуйте выписку из ЕГРН и копию правоустанавливающих документов․
• Фиксируйте все дефекты в акт приёма-передачи․
• Храните квитанции об оплате и переписку с наймодателем минимум 3 года․

Образцы документов и шаблоны

Скачайте бесплатно:

• Шаблон договора найма жилого помещения (2026)
• Акт приёма-передачи квартиры
• Уведомление о расторжении договора

Статья 689 ГК РФ — ключевой нормативный акт, определяющий условия найма жилого помещения․ Её соблюдение гарантирует грамотное распределение прав и обязанностей между собственником и жильцом, а также защиту интересов обеих сторон․ Перед подписанием договора рекомендуем ознакомится с обновлёнными шаблонами, размещёнными на портале статья-ринц․рф․

© 2026 Справочно-правовой центр «статья-ринц․рф»․ Все права защищены․