В последние годы суды всё чаще сталкиваются со спорами‚ в которых управляющие компании и собственники нежилых помещений (офисы‚ магазины‚ кафе‚ расположенные на первых этажах жилых домов) спорят о том‚ какой размер пени (неустойки) следует взыскивать при просрочке оплаты коммунальных услуг. Стороны ссылаются либо на ч. 14 ст. 155 ЖК РФ‚ либо на ст. 395 ГК РФ. Чтобы раз и навсегда прояснить ситуацию‚ разберёмся детально и с опорой на последнюю судебную практику 2024–2025 годов.

Краткая справка: что говорят нормы

Почему возникает коллизия?

Казалось бы‚ ЖК РФ — специальный закон по отношению к ГК РФ. Однако:

• нежилые помещения в МКД не всегда эксплуатируются «как жильё»;
• договор управления может быть заключён как в рамках ЖК РФ‚ так и в рамках ГК РФ (договор возмездного оказания услуг);
• стороны нередко прямо указывают в договоре: «пени взыскиваются по ст. 395 ГК РФ».

Именно поэтому вопрос «155 ЖК РФ или 395 ГК РФ» не теряет актуальности.

Позиция высших судов на 2024–2025 годы

Постановление Пленума ВС РФ № 17 от (ред. 2023 г.)

В п. 6 разъяснено: «Если законом или иным нормативным актом предусмотрен специальный размер неустойки (пени)‚ то применяется именно он‚ даже если договором установлено иное»; Для жилищно-коммунальных услуг таким специальным актом является ч. 14 ст. 155 ЖК РФ.

Определение ВС РФ № 307-ЭС21-18647 от

Управляющая компания взыскивала с арендатора офиса пени по ст. 395 ГК РФ (ключевая ставка ≈ 16 % годовых). Верховный Суд указал:

«…спор касается отношений по оплате коммунальных услуг‚ регулируемых ЖК РФ‚ в которых ч. 14 ст. 155 ЖК РФ установлена специальная мера ответственности. Ссылка кредитора на ст. 395 ГК РФ не основана на законе».

Постановление Конституционного Суда РФ № 39-П/2023

Суд отказал в жалобе собственника нежилого помещения‚ который полагал‚ что пени по ч. 14 ст. 155 ЖК РФ противоречит Конституции‚ поскольку превышает проценты по ст. 395 ГК РФ. КС указал:

«…размер пени определён законодателем с учётом публичных интересов и не может быть произвольно изменён в пользу ст. 395 ГК РФ».

Решение: применяем ч. 14 ст. 155 ЖК РФ для всех помещений в МКД

1. Специальность нормы. ЖК РФ регулирует именно жилищно-коммунальные отношения‚ а не общие денежные обязательства.
2. Прямой запрет завышения. Ч. 14 ст. 155 ЖК РФ прямо указывает: «…не допускается установление размеров пени в большем размере‚ чем предусмотрено настоящей частью»;
3. Судебная практика 2024–2025 годов однозначно подтверждает применение именно ЖК-нормы‚ даже если в договоре управления есть ссылка на ст. 395 ГК РФ.

Как фактически рассчитать пени по ч. 14 ст. 155 ЖК РФ

Шаг 1. Определите задолженность

Пример: 50 000 руб. за июнь 2025 г.

Шаг 2. Установите дату просрочки

С 11 июля 2025 г. (если договором не указан иной срок).

Шаг 3. Рассчитайте периоды

• 1–30 дней — пени не начисляются.
• 31–90 дней (60 дней) — 1/300 ключевой ставки ЦБ (на ключевая ставка = 14 %).
  50 000 × 14 % × 1/300 × 60 = 1 400 руб.
• 91-й и последующие дни — 1/130 ставки.
  Если просрочка 120 дней: 50 000 × 14 % × 1/130 × 30 = 1 615 руб.

Что делать‚ если в договоре указана ст. 395 ГК РФ

Для управляющей компании: пересмотрите шаблоны договоров и исключите ссылки на ст; 395 ГК РФ‚ иначе суд обяжет перерасчитать пени по ч; 14 ст. 155 ЖК РФ.

Для собственника нежилого помещения: если УК начислила пени по ст. 395 ГК РФ‚ требуйте перерасчёта по ЖК-норме в претензии. При игнорировании — обращайтесь в суд.

• Объект — нежилое помещение в МКД.
• Спор — пени за неуплату ЖКУ.
• Применять — ч. 14 ст. 155 ЖК РФ.
• Исключения — нет‚ даже если договором предусмотрено иное.

Важно! Судебная практика 2024–2025 годов не оставляет «лазеек» для взыскания большего размера неустойки по ст. 395 ГК РФ. Любые противоположные условия договора управления признаются незаконными и недействительными.

Актуально по состоянию на 04 июля 2026 г. При изменении законодательства или ключевой ставки ЦБ РФ рекомендуем сверяться с официальными источниками.