Историческая эволюция нормы

• 2012–2021 гг. ‒ действовала специализированная ст. 159.4 УК РФ, посвящённая мошенничеству при долевом строительстве. Она имела четыре части и дифференцировала ответственность в зависимости от размера ущерба.
• С 01 января 2022 г. норма 159.4 утратила силу, её положения были интегрированы в состав ст. 159 УК РФ (ч. 4).

Современная конструкция преступления (ч. 4 ст. 159 УК РФ)

Объективная сторона: хищение либо приобретение права на чужое имущество в сфере предпринимательской деятельности путём обмана/злоупотребления доверием, совершённое в крупном размере (свыше 1,5 млн руб.).

Наиболее типичные схемы в долевом строительстве:

1. Продажи «воздуха» – заключение договоров долевого участия на несуществующие или уже проданные квартиры.
2. Указание в договоре «апартаментов» с последующим заверением, что их можно перевести в жилые помещения и зарегистрироваться (что формально невозможно).
3. Использование средств дольщиков не по целевому назначению (например, «откат» в связке с ч. 2 ст. 238 УК РФ – сбыт товаров, не отвечающих требованиям безопасности).

Судебная практика 2024–2025 гг.

• Ставропольский край: Промышленный районный суд приговорил гендиректора ЗАО к 1 году 6 мес. лишения свободы условно по ч. 3 ст. 159.4 (переквалифицировано в ч. 4 ст. 159 после реформы) за обман 47 дольщиков.
• Челябинская область: завершено расследование дела директора компании, обвиняемого в хищении 646,2 млн руб. у Фонда развития территорий; сумма требований превысила полмиллиарда рублей.
• Красносулинский районный суд Ростовской области: признал виновной в мошенничестве и служебном подлоге (ч. 4 ст. 159.2, ч. 2 ст. 292 УК РФ) группу лиц, оформивших «двойные» продажи объектов долевого строительства.

Проблемы квалификации

Отсутствие специальной нормы. После упразднения 159.4 единообразное определение момента окончания преступления затруднено: одни суды считают его совершённым с момента получения денег, другие ‒ с передачи ключей.

Смежные составы. Приходится различать:

• мошенничество (ст. 159) и злоупотребления при вложении денег (ст; 176 УК РФ);
• мошенничество и гражданский спор об убытках по ФЗ-214.

Размер ущерба. Границы «крупного» и «особо крупного» размываются из-за волатильности рыночной стоимости объектов.

Защита от необоснованного обвинения

Адвокаты рекомендуют:

• Переквалифицировать дело в гражданский спор по ФЗ-214 (ст. 6–9), если нет умысла на хищение.
• Оспаривать размер ущерба через экспертизу рыночной стоимости на дату нарушения.
• Активно использовать соглашения о компенсации дольщикам до возбуждения уголовного дела, что позволяет закрыть производство за примирением сторон (ст. 76 УК РФ).

Перспективы и позиция Конституционного Суда РФ

Конституционный Суд РФ в Постановлении № 23-П от 18 июня 2024 г. указал:

• уголовное преследование должно быть «крайней мерой»;
• вмешательство государства в предпринимательскую деятельность допустимо лишь при очевидном и доказанном умысле;
• следствие обязано учитывать социально-экономический контекст кризиса долевого строительства и возможность реабилитации обвиняемого через завершение строительства.

Благодаря этому суды стали чаще применять условные сроки и обязательные работы, а также активизировали процедуру медиации.