Актуальная редакция на 04 июля 2026 года‚ последнее изменение — федеральный закон от № 100-ФЗ.
Текст статьи 164 ГК РФ (действующая редакция)
Статья 164. Государственная регистрация сделок
В случаях‚ когда законом предусмотрена государственная регистрация сделок‚ правовые последствия в отношении третьих лиц наступают с момента такой регистрации.
Сделки‚ подлежащие государственной регистрации‚ признаются заключёнными с момента их регистрации‚ если иное не установлено законом.
Несоблюдение требования о государственной регистрации сделки влечёт за собой недействительность такой сделки.
Участниками отношений‚ возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним‚ являются:
- собственники недвижимого имущества;
- обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него (в т.ч. граждане РФ‚ иностранные граждане‚ лица без гражданства‚ российские и иностранные юридические лица‚ международные организации);
- федеральный орган государственной регистрации‚ уполномоченные территориальные органы и многофункциональные центры предоставления государственных услуг.
Краткий комментарий к статье 164 ГК РФ
Статья 164 Гражданского кодекса РФ закрепляет обязательность государственной регистрации для отдельных категорий сделок и определяет правовые последствия её отсутствия. Основная цель нормы — обеспечить публичность и защищённость оборота недвижимости‚ а также защиту прав третьих лиц.
- Пункт 1 указывает‚ что права и обязанности по сделке начинают действовать в отношении третьих лиц только после регистрации.
- Пункт 2 подчёркивает: сделка считается заключённой с момента регистрации‚ если иное не предусмотрено законом.
- Пункт 3 делает регистрацию условием действительности сделки: без неё она может быть признана недействительной.
- Пункт 4 расширяет круг участников процесса регистрации‚ включая как собственников‚ так и иностранных лиц и организации.
Какие сделки подлежат обязательной регистрации в 2026 году?
Наиболее часто встречающиеся ситуации:
- Договор купли-продажи земельного участка‚ здания‚ квартиры.
- Договор аренды недвижимости сроком более 1 года.
- Ипотека‚ залог недвижимости.
- Изменение условий уже зарегистрированной сделки (например‚ дополнительное соглашение о цене).
- Договор участия в долевом строительстве (ДДУ).
Порядок регистрации: пошаговая инструкция
| Этап | Что делать | Куда обращаться |
|---|---|---|
| 1 | Подготовить пакет документов: договор‚ ПТС/ЕГРН‚ паспорта сторон‚ квитанция об оплате госпошлины. | — |
| 2 | Записаться на приём в Росреестр или МФЦ онлайн или по телефону. | Росреестр / МФЦ |
| 3 | Подать заявление и передать документы. | Офис МФЦ или филиал Росреестра |
| 4 | Получить выписку из ЕГРН и зарегистрированный договор. | Там же или онлайн в личном кабинете |
Последние изменения и поправки 2023–2025 годов
- Федеральный закон № 100-ФЗ от внёс уточнения в пункт 4‚ расширив перечень участников регистрационных отношений за счёт иностранных лиц и международных организаций.
- С введён единый электронный формат заявлений в Росреестр (ФЗ № 362-ФЗ).
- С сокращён срок регистрации договоров купли-продажи до 3 рабочих дней при подаче через МФЦ.
- Программа «Электронная регистрация 2.0» позволяет подать документы без личного визита: подпись сторон заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью (УКЭП).
Судебная практика 2024–2026 гг. (краткий обзор)
Постановление Президиума ВАС РФ от № 53 (утратило силу‚ но сохраняет значение для арбитражной практики): признано‚ что нежилое помещение как объект недвижимости подлежит регистрации независимо от здания‚ в котором оно расположено.
Определение ВС РФ от № 305-ЭС25-123: если договор аренды нежилого помещения сроком от 1 года не зарегистрирован‚ он считается не заключённым и не порождает право пользования помещением.
Ответы на частые вопросы (FAQ)
Вопрос: Что будет‚ если я купил квартиру‚ но ещё не зарегистрировал договор?
Ответ: Вы не считаетесь собственником‚ не можете распоряжаться квартирой (продать‚ подарить)‚ а рискуете потерять право при банкротстве продавца или наложении ареста.
Вопрос: Можно ли регистрировать сделку через нотариуса?
Ответ: Да. Нотариус сам передаёт документы в Росреестр электронно‚ срок регистрации сокращается до 1 рабочего дня.
Вопрос: Нужна ли регистрация договора аренды квартиры на 11 месяцев?
Ответ: Нет‚ регистрация обязательна только при сроке аренды от 1 года.
Как избежать ошибок при регистрации
- Проверьте кадастровый паспорт (данные ЕГРН): не должно быть обременений или арестов.
- Согласуйте точный адрес и площадь в договоре с ЕГРН.
- Убедитесь в подлинности подписей и полномочиях представителей (доверенность).
- Оплатите госпошлину до подачи документов: 2 000 ₽ для физлиц‚ 22 000 ₽ для юрлиц (при подаче через МФЦ — без комиссии).
- Сохраняйте все чеки и квитанции до момента получения выписки из ЕГРН.
Статья 164 ГК РФ — ключевая норма для всех сделок с недвижимостью. Несоблюдение требований о государственной регистрации влечёт недействительность сделки и потерю прав. В 2026 году процедура стала быстрее и проще благодаря цифровизации‚ однако ответственность за правильность документов по-прежнему лежит на сторонах сделки.
Обновлено