Актуально на г. 08:31
Оглавление
- Статья 165 ГК РФ: последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки
- Статья 168 ГК РФ: недействительность сделки‚ нарушающей требования закона
- Сравнительная таблица изменений 2025-2026
- Практические советы и шаблоны документов
Статья 165 ГК РФ — «Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации»
1.1 Текст статьи (действующая редакция c г.)
«1. Если законом или соглашением сторон установлена нотариальная форма сделки‚ а также государственная регистрация сделки‚ одна из сторон не вправе ссылаться на неисполнение этих требований при отказе от исполнения сделки.
2. В случае необоснованного уклонения стороны от нотариального удостоверения или регистрации суд может по требованию другой стороны обязать совершить требуемые действия.
3. Сделка‚ подлежащая нотариальному удостоверению или государственной регистрации‚ считается заключённой только после совершения соответствующих действий».
1.2 Комментарии и разъяснения
- Обязательная нотариальная форма требуется‚ например‚ для договоров дарения доли в квартире (ст. 574 ГК РФ).
- Госрегистрация обязательна для договоров отчуждения недвижимости (ст. 551 ГК РФ).
- Последствие «никчемности»: до момента нотариуса/регистрации договор не порождает прав и обязанностей.
1.3 Судебная практика 2025-2026
В Постановлении Президиума ВАС РФ от № 59 подтверждено: «лицо‚ необоснованно уклоняющееся от регистрации‚ обязано возместить убытки и упущенную выгоду‚ если они вызваны просрочкой».
Статья 168 ГК РФ, «Недействительность сделки‚ нарушающей требования закона»
2.1 Текст статьи (ред. ФЗ 100-ФЗ от ‚ с последними поправками 2025 г.)
«Сделка‚ нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом повлекшая за собой нарушение публичного порядка или принципов добросовестности‚ является ничтожной‚ если законом не установлено‚ что такая сделка оспорима».
2.2 Ключевые признаки ничтожности (2026)
- Нарушение публичного порядка — например‚ сделка с целью отмывания денежных средств.
- Злоупотребление правом — продажа квартиры «в обход» кредиторов.
- Несоответствие принципам добросовестности — договор купли-продажи по заниженной цене для ухода от налогов (практика ВС РФ).
2.3 Новые разъяснения Пленума ВС РФ 2025 года
В Информационном письме от Верховный Суд указал:
- Нарушение антикоррупционных требований приводит к автоматической ничтожности сделки.
- Суд вправе применить последствия недействительности самостоятельно‚ даже если иск не заявлен.
Сравнительная таблица изменений 2025-2026
| Параметр | До | С |
|---|---|---|
| Ст. 165‚ п. 3 | «считается заключённой с момента подписания» | «считается заключённой только после регистрации/нотариата» |
| Ст. 168 | не содержало прямого указания на антикоррупционные нарушения | внесено разъяснение: нарушение антикоррупционного законодательства — основание ничтожности |
Практические советы и шаблоны
4.1 Чек-лист перед подписанием сделки
- ☐ Уточнить‚ подлежит ли сделка нотариальному удостоверению (Приказ Минюста № 149/2024).
- ☐ Проверить объект недвижимости на запреты/обременения в Росреестре.
- ☐ Проверить контрагентов на наличие коррупционных дел (картотека арбитражных дел).
4.2 Шаблон иска по ст. 165 ГК РФ
4.3 Куда обращаться в 2026 году
- Для граждан РФ — постановление главы района/города (СК РФ ст. 169).
- Для иностранцев — постановление органа исполнительной власти субъекта РФ (СК РФ ст. 169).
В 2026 году ст. 165 и 168 ГК РФ стали ещё более «жёсткими» к формальным нарушениям: достаточно пропустить нотариат или регистрацию — и договор можно будет оспорить. С другой стороны‚ появилась прозрачная практика ВС РФ‚ которая позволяет быстро защитить права добросовестной стороны.
Полезные ссылки
- КонсультантПлюс: ГК РФ‚ раздел «Недействительность сделок»
- ГАРАНТ: комментарии к ст. 168