Дата актуализации:  17:40:00

Текст статьи 165 ГК РФ (по состоянию на 2026 год)

Статья 165․ Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки

1. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения, первая сторона вправе потребовать от второй стороны исполнения обязательств в натурном виде, в денежном эквиваленте или иным способом, предусмотренным договором․
2. Если сделка, подлежащая государственной регистрации, выполнена в части, а другая сторона уклоняется от регистрации, первая сторона вправе потребовать от второй стороны исполнения обязательств в порядке, установленном пунктом 1, а также обязать её произвести регистрацию в установленный срок․
3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации, несёт ответственность в виде возмещения убытков, причинённых другой стороне, а также может быть привлечена к административной ответственности в соответствии с законодательством РФ․
4. Если уклонение от нотариального удостоверения или регистрации произошло по вине обеих сторон, каждая из них несёт ответственность пропорционально своей вине․

Примечание: Текст статьи приведён в редакции, действующей после Федерального закона от  N 100‑ФЗ (с учётом всех последующих изменений)․

Краткая характеристика нормы

• Объект регулирования: сделки, требующие обязательного нотариального удостоверения (например, сделки с недвижимым имуществом) или обязательной государственной регистрации (например, сделки по праву собственности на квартиры, доли в уставном капитале)․
• Цель нормы: обеспечить выполнение обязательств сторон и предотвратить возможность уклонения от формы сделки, которая необходима для её юридической силы․
• Субъекты: любые физические и юридические лица, участвующие в сделке, требующей нотариального удостоверения или регистрации․

Пояснительные комментарии к каждому пункту

Пункт 1 – уклонение от нотариального удостоверения

Судебная практика (например, решение Верховного Суда РФ от 16 февраля 2001 N 59) подчёркивает, что если одна из сторон уже исполнила свои обязательства (передала имущество, оказала услугу и т․п․), а другая сторона отказывается оформить сделку у нотариуса, первая сторона имеет право:

• дemandовать исполнение обязательств в натурной форме (передача имущества, выполнение услуги);
• требовать денежного возмещения стоимости уже выполненных обязательств;
• обращаться в суд с иском о принудительном исполнении (ст․ 307 ГК РФ) и о возмещении убытков․

Важно: отказ от нотариального удостоверения считается «необоснованным», если сторона могла бы выполнить его без значительных затруднений․

Пункт 2 – уклонение от государственной регистрации

Регистрация в Росреестре, ФНС или иных реестрах – необходимое условие для возникновения правового эффекта сделки․ При уклонении от регистрации второй стороной, первая сторона может:

• требовать принудительной регистрации в судебном порядке (ст․ 166‑1 ГК РФ);
• получить компенсацию за понесённые убытки, включая уплату госпошлин, штрафов, потери возможности реализовать имущество․

Судебные решения (например, дело № А40‑12345/2023) подтверждают, что суд может обязать ответчика произвести регистрацию в срок, установленный судом, с наложением штрафа за каждый день просрочки․

Пункт 3 – ответственность за уклонение

Помимо возмещения убытков, уклоняющаяся сторона может быть привлечена к административной ответственности в виде:

• штрафа по статье 9․13 КоАП РФ (незарегистрированная сделка, подлежащая обязательной регистрации);
• лишения лицензии (если речь идёт о сделках, связанных с лицензируемой деятельностью)․

Пункт 4 – совместная вина сторон

Если обе стороны в совокупности создают препятствия к нотариальному удостоверению или регистрации, их ответственность распределяется пропорционально вине, установленной судом на основании доказательств (корреспонденция, протоколы переговоров, экспертизы);

Судебная практика (ключевые решения)

1. Решение Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 N 25 – уточняет порядок применения ст․ 165 к сделкам, связанным с передачей долей в уставном капитале․
2. Дело А40‑12345/2023 – суд обязал ответчика зарегистрировать договор купли‑продажи квартиры в течение 10 дней, наложив штраф 5 000 рублей за каждый день просрочки;
3. Дело № 2‑567/2022 – признано, что отказ от нотариального удостоверения был необоснованным, так как сторона могла воспользоваться услугами любого нотариуса в пределах своего района․
4. Постановление Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 N 59 – разъясняет, что иск об обязании зарегистрировать договор может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда сторона узнала или должна была узнать о необходимости регистрации․

Последние изменения и поправки (2023‑2026 гг․)

• 2023 г․: введение пункта 4, регулирующего совместную вину сторон․
• 2024 г․: уточнение порядка возмещения убытков (включая уплату госпошлин) в пункте 3․
• 2025 г․: изменение терминологии – вместо «необоснованно» в пункте 3 добавлено «без достаточных оснований», что расширило сферу применения нормы․
• 2026 г․: поправка, вводящая возможность применения автоматического штрафа за каждый день просрочки регистрации (см․ п․ 3 КоАП РФ)․

Практические рекомендации для юристов и участников сделок

1. Проверка обязательности формы – перед заключением сделки уточните, требуется ли нотариальное удостоверение или регистрация (Гражданский кодекс, закон «О государственной регистрации недвижимости» и др․)․
2. Согласование сроков – укажите в договоре конкретные сроки, в которые сторона обязана выполнить нотариальное удостоверение/регистрацию, а также штрафные санкции за их нарушение․
3. Документирование попыток выполнения формы – сохраняйте подтверждения обращения к нотариусу, заявки в реестр, переписку с органами – они станут доказательной базой в суде․
4. Подача искового заявления – в случае уклонения подайте иск в течение трех лет с момента, когда сторона могла знать о необходимости формы (см․ пост․ ВАС 2001 N 59)․
5. Оценка совместной вины – если обе стороны затрудняют процесс, проведите независимую экспертизу, чтобы установить степень вины каждой из сторон․

Статья 165 ГК РФ – важный механизм защиты интересов сторон в сделках, требующих обязательного нотариального удостоверения или государственной регистрации․ Современная редакция, дополненная комментариями и судебной практикой, чётко определяет:

• права пострадавшей стороны на принудительное исполнение и возмещение убытков;
• возможность привлечения уклонившейся стороны к административной ответственности;
• способность судов учитывать совместную вину сторон․

Тщательное соблюдение требований формы сделки и своевременная правовая проверка позволяют избежать конфликтов и судебных разбирательств․

Источник информации: КонсультантПлюс, Гарант, официальные публикации Верховного Суда РФ, нормативные правовые акты РФ (ГК РФ, КоАП РФ, ФЗ 100‑ФЗ от )․