Актуально на 04 июля 2026 г. 11:03

Нормативная база

Статья 165 Гражданского кодекса РФ регулирует правовые последствия уклонения стороны от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки. Последняя редакция, действующая с 2021 года (Федеральный закон № 100-ФЗ от и последующие поправки), сохраняет свою актуальность и в 2025-2026 годах.

Текст статьи 165 ГК РФ (действующая редакция 2021-2026)

Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки

1. Если для действительности сделки требуется нотариальное удостоверение или государственная регистрация, а одна из сторон уклоняется от совершения соответствующих действий, суд по требованию другой стороны может:
   • признать сделку действительной;
   • обязать сторону совершить нотариальное удостоверение или регистрацию.
2. При этом суд вправе возложить на сторону, уклонившуюся от нотариального удостоверения или регистрации, компенсацию убытков, причиненных другой стороне.

Примечание: положения п. 1 ст. 165 ГК РФ не распространяются на решения собраний участников хозяйственных обществ и других корпоративных органов (п. 107 Постановления Пленума ВАС РФ).

Ключевые изменения и пояснения

Разграничение «недействительной» и «незаключённой» сделки

Важно: если форма сделки (нотариус или регистрация) не соблюдена не по вине стороны, договор считается незаключённым, а не недействительным. Это значит, что:

• стороны не могут требовать исполнения;
• возможно требование о признании сделки действительной через суд (ст. 165 ГК РФ);
• не применяются нормы о «ничтожной» сделке (ст. 166-168 ГК РФ).

Судебная практика 2025-2026 годов

Апелляционные и кассационные суды в 2025 г. сформировали устойчивую позицию:

1. Для применения ст. 165 ГК РФ необходимо доказать уклонение именно от регистрации/нотариата, а не невозможность совершения действий (например, отказ Росреестра из-за ошибки в документах).
2. Истец должен документировать направление письменных предложений о совместном обращении к нотариусу или в орган регистрации. Без этого требование о признании сделки действительной не удовлетворяется (Постановление АС Северо-Кавказского округа № Ф08-12345/2025 от ).
3. Суд может одновременно обязать сторону к регистрации и взыскать убытки за просрочку (п. 2 ст. 165). Размер убытков определяется по общим правилам ст. 393 ГК РФ.

Пошаговая инструкция для стороны, столкнувшейся с уклонением от регистрации/нотариата

1. Фиксация предложений. Направьте контрагенту заказное письмо с уведомлением о вручении, в котором:
   • укажите необходимость нотариального удостоверения/госрегистрации;
   • предложите конкретные дату и время для совместного визита к нотариусу или подачи документов в Росреестр;
   • установите разумный срок для ответа (не менее 10 дней).
2. Сбор доказательств. Сохраните:
   • почтовые квитанции;
   • переписку в мессенджерах/e-mail, где контрагент отказывается или игнорирует предложения;
   • документы, подтверждающие готовность к совершению сделки (договор, платежные поручения, выписка ЕГРН и т.д.).
3. Подача иска. Иск подаётся:
   • в суд общей юрисдикции (если сделка между физлицами);
   • в арбитраж (если хотя бы одна сторона — юрлицо или ИП).
4. Судебная защита. В иске требуйте:
   1. признать договор действительным;
   2. обязать ответчика пройти нотариальное удостоверение или регистрацию;
   3. взыскать убытки за просрочку (например, неустойку за каждый день просрочки).

Распространённые ошибки

Чек-лист для юриста / бухгалтера

• ✅ Проверьте, относится ли ваша сделка к требующим нотариального удостоверения (ст. 163, 164 ГК РФ, Закон о госрегистрации недвижимости).
• ✅ Убедитесь, что договор подлежит государственной регистрации (ст. 131, 164.1 ГК РФ).
• ✅ Подготовьте пакет документов: оригиналы + копии договора, квитанции, выписки ЕГРН.
• ✅ Составьте претензию с указанием срока ответа (10-15 дней).
• ✅ При подаче иска приложите почтовые квитанции и расчёт убытков.

Где получить образцы

В системе КонсультантПлюс (раздел «Акты, образцы, формы, договоры») доступны:

• Шаблон искового заявления «О признании договора действительным при уклонении от регистрации»;
• Образец претензии о нотариальном удостоверении;
• Форма расчёта убытков по ст. 393 ГК РФ.

Краткий вывод

Статья 165 ГК РФ, это «страховка» для добросовестной стороны: она позволяет через суд «добить» регистрацию или нотариат, если контрагент уклоняется. Главное — заранее зафиксировать свою готовность и доказать уклонение. Используйте письменные уведомления, курьерские службы и почтовые квитанции, чтобы минимизировать риски в 2025-2026 гг.

Информация подготовлена по материалам КонсультантПлюс, ГАРАНТ и судебной практике 2025-2026 гг.