Актуально на 04 июля 2026 г․

Многие арендаторы и арендодатели уверены: если не заплатить арендную плату или уклониться от её уплаты, максимум — это гражданский спор или банкротство․ На практике же неуплата аренды может обернуться уголовным делом по статье 165 УК РФ («Причинение имущественного ущерба путём обмана или злоупотребления доверием»)․ В статье разберёмся:

• в чём подвох формулировки «хищение без признаков хищения»;
• почему арендная плата, «красная тряпка» для следствия;
• какие действия арендатора или УК автоматически попадают под ст․ 165 УК РФ;
• что делать, чтобы не оказаться фигурантом дела․

В двух словах о статье 165 УК РФ

Статья 165 УК РФ квалифицирует причинение имущественного ущерба собственнику или законному владельцу путём:

1. обмана;
2. злоупотребления доверием․

При этом признаков хищения (ст․ 158 УК РФ) нет: имущество физически не изымается, а «исчезает» в виде непоступивших денег (арендной платы, коммунальных платежей и т․д․)․

Ключевые критерии, чтобы попасть под ст․ 165:

• размер ущерба свыше 1,5 млн руб․ (особо крупный);
• имеется прямой умысел на неуплату;
• доказано, что арендатор/управляющая компания заведомо не собиралась исполнять обязательства․

Почему именно арендная плата попадает под ст․ 165

Арендная плата — это не собственность арендатора, а денежное обязательство, которое «должно было поступить собственнику»․ Если арендатор:

• вносит плату не в полном объёме;
• предоставляет подложные документы (например, фальшивые квитанции);
• намеренно искажает показания счётчиков, занижая коммунальные услуги, которые включены в арендную ставку,

— это уже основание для возбуждения дела по ст․ 165 УК РФ․

Примеры из судебной практики 2024–2025 гг․

1. Дело № 1-47/2025 (Пермский край): арендатор торгового центра подделал акты сверки и не платил аренду 8 месяцев, сумма ущерба — 2,3 млн руб․ Приговор — 2 года колонии-поселения․
2. Дело № 1-683/2024 (Санкт-Петербург): управляющая компания ТСЖ собирала арендную плату с жителей за нежилые помещения, но средства на счёт собственников не перечисляла․ Дело завели за «злоупотребление доверием», несмотря на последующее погашение долга․

Как отмечает адвокат Корзенников В․В․: «размер ущерба фиксируется на дату возбуждения уголовного дела, и даже если потом долг погашен, состав преступления сохраняется»․

Кто именно рискует

Арендаторы

• уклонение от оплаты аренды свыше 1,5 млн руб․;
• использование поддельных платёжных документов;
• сознательное занижение ставки через льготные договоры (фиктивные льготники)․

Управляющие компании и ТСЖ

• неперечисление арендной платы собственникам помещений;
• занижение арендной ставки в договорах с подставными лицами;
• растрата арендных поступлений на сторонние нужды․

Субарендаторы

В 2025 году суды признали субарендатора виновным по ст․ 165 УК РФ за то, что он перепродавал площади без ведома арендодателя и не перечислял арендную плату первоначальному собственнику․

Как не попасть под ст․ 165: практические лайфхаки

1. Фиксируйте любые изменения в письменной форме․ Даже устное соглашение о рассрочке можно оформить дополнительным соглашением․
2. Не используйте «серые» схемы льгот․ Любая «скидка» должна быть подтверждена официальными документами (постановлением муниципалитета, уведомлением ФНС)․
3. Если деньги временно отсутствуют, предложите собственнику/арендодателю реструктуризацию и зафиксируйте это в акте взаимозачёта или графике платежей․
4. Управляющая компания должна открывать отдельный счёт для арендных поступлений и ежемесячно отчитываться перед ТСЖ․
5. Проверяйте контрагентов․ Если арендодатель подозревает вас в мошенничестве, сразу направьте ему письменное объяснение и копии всех платёжек․

Что делать, если уже пришёл вызов в полицию

• Не давайте объяснения без адвоката — первые слова могут стать доказательством вины․
• Соберите платёжные документы за весь период аренды (выписки, чеки, квитанции)․
• Найдите ошибки в сумме заявленного ущерба — чаще всего собственники завышают требования․
• Инициируйте досудебное урегулирование, оплатите долг или заключите мировое соглашение до предъявления обвинения․

Актуальные поправки 2025–2026 гг․

С 1 января 2025 года:

• Порог «особо крупного размера» для ст․ 165 УК РФ повышен до 2 млн руб․ (раньше 1,5 млн);
• Введён института «предварительного урегулирования» — если долг погашён за 30 дней до возбуждения дела, преступление считается несостоявшимся;
• Добавлен дополнительный штраф 500 тыс․ руб․ как альтернатива лишению свободы при первом эпизоде до 2 млн руб․

Краткий чек-лист для арендатора

Арендная плата — это не просто гражданско-правовое обязательство, а потенциальный повод для уголовного преследования․ Даже если долг «всего» 1,5–2 млн руб․ и погашен позже, следствие может квалифицировать действия как ст․ 165 УК РФ․ Ответственный арендатор всегда:

• подтверждает платежи;
• не скрывается от арендодателя;
• документально согласует любые изменения․

Тогда риск стать фигурантом по ст․ 165 УК РФ сведётся к нулю․