Если вы приобрели жильё в ипотеку, российское законодательство предоставляет два независимых налоговых вычета: по основной стоимости квартиры и по ипотечным процентам. Управляющими нормами является статья 220 Налогового кодекса РФ (в актуальной редакции 2026 года). Ниже ― подробная инструкция, цифры, сроки и подводные камни.

Два вычета вместо одного

Начиная с  г. правила разделили:

• основной имущественный вычет ― на саму недвижимость (пп. 3 п. 1 ст. 220 НК РФ);
• ипотечный вычет ― на проценты по кредиту/займу (пп. 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Важно: они считаются разными льготами, поэтому можно получить каждую по-своему и даже на разные квартиры.

Размеры и лимиты в 2026 году

Кто имеет право

1. Физическое лицо – налоговый резидент РФ, получающий доход, облагаемый НДФЛ по ставке 13 %.
2. Супруги могут распределить вычет между собой в любой пропорции (п. 6 ст. 220 НК РФ).
   Пример: квартира оформлена на жену, а ипотека ― на мужа. Оба супруга имеют право на оба вычета.
3. Родители (усыновители) могут получать вычет за детей, если квартира оформлена на ребёнка.

Какие расходы учитываются

• Стоимость квартиры/доли в ней, жилого дома, земельного участника под ИЖС.
• Дополнительные расходы на отделку и ремонт, если квартира сдана без отделки (требуются чеки).
• Ипотечные проценты, включая комиссии банку и расходы на страхование жизни, если они указаны в кредитном договоре как обязательные.
• Рефинансирование: если новый кредит целиком направлен на погашение старого ипотечного, проценты по нему также принимаются к вычету.

Пошаговая инструкция получения вычета

Шаг 1. Подготовьте документы

• Договор купли-продажи / ДДУ + акт приёма-передачи.
• Свидетельство о регистрации права (ЕГРН).
• Ипотечный договор и график платежей.
• Справка 2-НДФЛ за тот год, за который заявляете вычет.
• Платёжные документы: чеки, выписки, квитанции.

Шаг 2. Выберите способ получения

Шаг 3. Следите за остатками

В личном кабинете налогоплательщика на сайте lkfl.nalog.ru отображается, сколько вы уже использовали лимита и какой остаток остался.

Частые ошибки и мифы

• Миф: «Основной вычет можно получить только один раз за жизнь».
  Факт: если право возникло после г., можно «добрать» до 2 млн ₽ при следующей покупке.
• Миф: «Ипотечный вычет теряется, если квартиру продать».
  Факт: вычет фиксируется за объектом и заёмщиком, даже если жильё потом продано.
• Миф: «Материнский капитал и субсидии не влияют».
  Факт: расходы, компенсированные господдержкой, из базы вычета исключаются (п. 5 ст. 220 НК РФ).

Расчёт на практике

Пример 1. Покупка первой квартиры в ипотеку в 2026 году

Квартира стоит 5 000 000 ₽, ипотечные проценты за 10 лет составят 2 400 000 ₽.

• Основной вычет: 2 000 000 ₽ → 260 000 ₽ к возврату.
• Ипотечный вычет: 2 400 000 ₽ → 312 000 ₽ к возврату.

Пример 2. Семья с двумя работающими супругами

Квартира оформлена на мужа, но оба супруга платят НДФЛ. Доходы позволяют распределить вычет 50/50:

• Каждый получает 130 000 ₽ по основному и 195 000 ₽ по процентам.
• Семья возвращает 650 000 ₽ вместо 390 000 ₽.

Что нового в 2026 году

• Лимит по ипотечному вычету повышен до 3 млн ₽ (раньше 3 млн ₽ действовал только при рефинансировании).
• В личном кабинете ФНС появился автоматический предзаполненный расчёт по данным банков и Росреестра.
• Заявление на вычет через работодателя теперь можно подать онлайн без визита в инспекцию (если работодатель подключён к СЭД ФНС).

1. Не откладывайте подачу: вычет можно забирать за 3 последних года (ст. 78 НК РФ).
2. Покупая квартиру через ДДУ, право на вычет возникает только после подписания акта приёма-передачи, а не после регистрации доли.
3. Храните все чеки на ремонт: даже 300 000 ₽ потраченных «на отделку» дадут дополнительный возврат 39 000 ₽.
4. Используйте онлайн-сервисы ФНС ― это быстрее и без очередей.

Помните: статья 220 НК РФ ― ваш главный инструмент экономии при покупке жилья. Правильное оформление позволит вернуть до 650 000 ₽ на человека, а в семье ― до 1,3 млн ₽. Всё, что требуется, ― собрать документы и подать заявление.