Статья 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) регулирует обязательства продавца по передаче вещи (в т.ч. недвижимости) в состоянии, пригодном для пользования, а также обязанности покупателя принять и оплатить эту вещу. При сделках с жилой недвижимостью между физическими лицами особое значение имеет правильное отражение требований статьи 223 в договоре купли‑продажи.

Содержание статьи 223 ГК РФ

Согласно статье 223 ГК РФ:

1. Продавец обязан передать вещь (квартиру) покупателю в состоянии, соответствующем условиям договора, а также передать все необходимые документы, подтверждающие право собственности.
2. Покупатель обязан принять вещь и оплатить её в порядке и сроки, установленные договором.
3. Если продавец не выполняет обязательства, покупатель имеет право потребовать:
   • принудительного исполнения договора (передачи квартиры);
   • устранения недостатков;
   • возмещения убытков.
4. Если покупатель не принимает вещь без уважительных причин, продавец имеет право потребовать:
   • оплаты цены;
   • возмещения убытков, связанных с невозможностью продажи квартиры другому лицу.

Как правильно отразить требования статьи 223 в договоре купли‑продажи?

Для того чтобы договор был юридически корректным и защищал интересы обеих сторон, необходимо включить в него следующие пункты:

Предмет договора

Точное описание квартиры: адрес, кадастровый номер, площадь, этаж, количество комнат, наличие/отсутствие коммунальных услуг, состояние (с ремонтом/без ремонта). Пример формулировки:

«Продавец передаёт в собственность Покупателю квартиру, расположенную по адресу: г. Москва, ул. Ленина, д. 10, кв. 45, кадастровый номер 77:01:0000000:123, общей площадью 68,5 м², с правом постоянного проживания».

Обязанность продавца (передача квартиры)

В договоре следует указать:

• Дата и способ передачи (например, «вручение ключей и передача документов в день подписания акта приема‑передачи»);
• Состояние квартиры (наличие/отсутствие дефектов, наличие мебели, проведённый/не проведённый ремонт);
• Обязанность предоставить все документы: выписку из ЕГРН, справку об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам, технический паспорт, договоры на обслуживание инженерных систем.

Обязанность покупателя (принятие и оплата)

В договоре указываются:

• Сумма сделки и порядок её внесения (например, «полная стоимость 12 000 000 ₽ вносится в течение 5 банковских дней после подписания договора»);
• Способ оплаты (наличный расчёт, банковский перевод, аккредитив и т.д.);
• Дата и место подписания акта приема‑передачи.

Последствия нарушения обязательств

Для избежания спорных ситуаций в договоре прописываются штрафные санкции и порядок их расчёта:

1. Штраф за просрочку передачи квартиры (например, 0,1 % от стоимости сделки за каждый день просрочки).
2. Штраф за просрочку оплаты (аналогично – 0,1 % от стоимости).
3. Условие о возмещении реального ущерба (компенсация расходов на временное жильё, упущенную выгоду и др.).

Специальные условия, связанные с «освобождением» квартиры

Если продавец ещё проживает в квартире, в договоре следует уточнить:

• Дата, к которой продавец обязуется освободить помещение (например, «не позднее 10 дней после подписания акта приема‑передачи»);
• Условия передачи имущества, оставшегося в квартире (мебель, бытовая техника) – либо включаются в стоимость, либо продаются отдельно.
• Ответственность за задержку освобождения (штраф, возмещение убытков).

Практический алгоритм заключения договора с учётом ст. 223 ГК РФ

1. Подготовка документов – продавец собирает выписку из ЕГРН, справку об отсутствии задолженностей, технический паспорт, договоры с управляющей компанией.
2. Оценка стоимости квартиры – определение рыночной цены, согласование её с покупателем.
3. Составление проекта договора – включение всех пунктов, перечисленных в разделе 2.
4. Подписание договора – обе стороны подписывают договор в присутствии свидетелей или нотариуса (необязательно, но повышает надёжность).
5. Оплата – покупатель вносит предоплату (если предусмотрена) и/или полную стоимость в указанные сроки.
6. Подготовка акта приема‑передачи – фиксируются переданные документы, состояние квартиры, переданные ключи.
7. Регистрация перехода права собственности – подача заявления в Росреестр (обычно в течение 10 дней после подписания акта).
8. Освобождение квартиры – продавец покидает помещение в согласованный срок; при необходимости организуется совместный осмотр.
9. Заключительные расчёты – если в договоре предусмотрены дополнительные выплаты (комиссия агенту, расходы на регистрацию), они производятся.

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

Что делать, если продавец отказывается освободить квартиру в срок?

Согласно ст. 223 ГК РФ и пункту договора о штрафных санкциях, покупатель имеет право:

• Требовать уплаты штрафа за каждый день просрочки;
• Подать иск в суд о принудительном выселении и возмещении убытков;
• В случае невозможности выселения – потребовать расторжения договора и возврата уплаченных средств.

Можно ли включить в договор условие о «переходе права собственности до подписания акта приема‑передачи»?

Технически право собственности переходит только после регистрации в Росреестре. Однако в договоре можно указать, что покупатель получает фактическое владение (ключи, документы) до завершения регистрации, но с условием возврата в случае отказа регистрации.

Как оформить передачу квартиры, если в ней есть ипотека?

Необходимо:

1. Получить согласие банка‑кредитора на сделку;
2. Указать в договоре, что покупатель принимает квартиру с обременением и обязуется в течение определённого срока погасить ипотеку;
3. Оформить договор об освобождении от обязательств (согласие банка).

Какие доказательства нужны, чтобы подтвердить нарушение ст. 223?

Для подтверждения нарушения сторонам следует собрать:

• Копии договора и приложений к нему;
• Акт приема‑передачи с отметками о состоянии квартиры;
• Переписку (Электронную, СМС, письма), фиксирующую попытки решить вопрос мирным путём;
• Счета и платежные документы, подтверждающие понесённые убытки.

Типовые формулировки для договора

Ниже приведены готовые фразы, которые можно использовать при составлении договора.

О передаче квартиры

«Продавец обязуется передать Покупателю квартиру, указанную в пункте 1.1 настоящего договора, в состоянии, пригодном для проживания, без скрытых дефектов, а также предоставить все документы, подтверждающие право собственности, в срок не позднее 5 (пяти) календарных дней с момента получения полной оплаты цены сделки.»

О приёме и оплате

«Покупатель обязуется принять квартиру и оплатить её полную стоимость в размере 12 000 000 (двенадцать миллионов) рублей в течение 5 (пяти) банковских дней с момента подписания настоящего договора. Оплата производится банковским переводом на счёт Продавца, указанный в Приложении №2.»

О штрафных санкциях

«В случае просрочки передачи квартиры более чем на 1 (один) день Продавец уплачивает Покупателю штраф в размере 0,1 % от стоимости сделки за каждый день просрочки. Аналогичная ставка применяется к просрочке оплаты со стороны Покупателя.»

Об освобождении квартиры

«Продавец обязуется освободить квартиру от своего проживания и передать ключи Покупателю не позднее 10 (десяти) календарных дней после подписания акта приема‑передачи. В случае нарушения данного срока Продавец уплачивает Покупателю штраф в размере 5 000 (пяти тысяч) рублей за каждый день просрочки, а также возмещает все фактически понесённые расходы на временное жильё.»

Статья 223 ГК РФ задаёт базовый правовой фундамент для отношений между продавцом и покупателем квартиры. При заключении договора купли‑продажи между физическими лицами важно:

• Точно описать объект сделки и его состояние;
• Чётко прописать сроки и способы передачи квартиры и оплаты цены;
• Включить положения о штрафах и возмещении убытков за нарушение обязательств;
• Особое внимание уделить пункту об освобождении квартиры продавцом, если он ещё в ней проживает;
• Подготовить и приложить к договору все необходимые документы (выписка из ЕГРН, справки об отсутствии задолженностей и т.д.).

Тщательно составленный договор, отражающий требования ст. 223 ГК РФ, минимизирует риск споров, ускоряет процесс регистрации перехода права собственности и защищает интересы обеих сторон.

Автор статьи: Юрист‑консультант, специалист по недвижимости

Дата публикации: 7 апреля 2026 г.