Дата актуализации:
Нормативная база
Статья 223 ГК РФ содержится в части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и регулирует момент возникновения права собственности у приобретателя по договору.
Текст статьи приводится в редакции Федерального закона от № 364-ФЗ с учётом последних изменений от .
Дословный текст статьи 223 ГК РФ (действующая редакция)
Статья 223. Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору
- Право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента её передачи, если иное не предусмотрено законом или договором.
- Если по договору отчуждается имущество, право собственности на которое подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента государственной регистрации такого права (п. 2 введён ФЗ от № 379-ФЗ).
- В случае продажи недвижимого имущества при отсутствии у продавца права собственности на занимаемый им земельный участок, к такому участку применяются положения статьи 552 ГК РФ (см; раздел 6 ниже).
Как работает статья 223 при продаже земельного участка
Земельный участок как объект недвижимости
Согласно статье 130 ГК РФ и статье 25.1 ЗК РФ, земельные участки относятся к недвижимому имуществу. Следовательно, к их договору купли-продажи применяется пункт 2 статьи 223: право собственности переходит к покупателю с момента регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) (ранее, ЕГРП).
Алгоритм перехода права:
- Обязательное нотариальное удостоверение сделки, если:
- участок находится в долевой собственности (ст. 250 ГК РФ);
- в сделке участвует несовершеннолетний (ст. 37, 54 СК РФ).
- Подготовка пакета документов и подача в Росреестр (МФЦ).
- Государственная регистрация перехода права и внесение записи в ЕГРН.
Момент «передачи» и момент «регистрации»
С 2014 года земельный участок считается переданным покупателю с момента подписания передаточного акта или отдельного раздела договора «Акт приёма-передачи» (ст. 556 ГК РФ). Однако собственность возникает только после регистрации.
Таким образом, возможна ситуация, когда покупатель владеет участком фактически, но юридически ещё не является собственником. Это важно для расчёта земельного налога и ответственности за вред третьим лицам.
Преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ)
Если земельный участок принадлежит нескольким лицам на праве долевой собственности, продажа доли постороннему лицу невозможна без соблюдения преимущественного права покупки остальных участников доли.
- Уведомление о продаже должно быть направлено в письменной форме не позднее 30 дней до заключения договора купли-продажи.
- В случае нарушения права преимущественной покупки, любой из участников доли может в течение трёх месяцев потребовать через суд перевода на себя прав и обязательств покупателя (п. 3 ст. 250 ГК РФ).
Важно: Пункт 1 ст. 250 ГК РФ частично признан не соответствующим Конституции РФ (Постановление КС РФ от № 23-П). До вступления изменений действует «старая» редакция.
Налоговые последствия
Согласно ст. 388 НК РФ и разъяснениям ФНС, земельный налог рассчитывается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем регистрации права собственности на участок. Следовательно, ст. 223 ГК РФ напрямую влияет на дату начисления налога.
Связь со статьёй 552 ГК РФ
Статья 552 ГК РФ дополняет ст. 223 при продаже зданий и сооружений, расположенных на земельном участке:
Пункт 1 ст. 552: «По договору продажи здания, сооружения или иной недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для её использования, если иное не предусмотрено законом».
Таким образом, если продаётся здание без отдельного договора на землю, право собственности на участок также возникает у покупателя с момента регистрации перехода права на недвижимость, без дополнительных действий (при условии, что участок находится у продавца в собственности и не изъят из оборота).
Практические рекомендации сторонам договора
Продавцу
- Убедитесь, что участок снят с кадастрового учёта (паспорт ЕГРН) и не находится в залоге.
- Подготовьте выписку из ЕГРН не старше 5 рабочих дней.
- Если участок в долевой собственности — отправьте письменные уведомления о намерении продать долю всем остальным участникам.
Покупателю
- Проверьте ограничения (обременения, залоги, аренда).
- Уточните в договоре момент «передачи» участка и обязанность продавца освободить территорию.
- Сразу после регистрации подайте заявление в ФНС для постановки на учёт по земельному налогу.
Образец формулировки в договоре купли-продажи
Право собственности на земельный участок кадастровый № 77:06:0004010:123 переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права в Едином государственном реестре недвижимости (п. 2 ст. 223 ГК РФ). Передача участка Покупателю осуществляется путём подписания передаточного акта (приложение № 2), который является неотъемлемой частью настоящего договора (ст. 556 ГК РФ).
Статья 223 ГК РФ определяет ключевой момент, переход права собственности на земельный участок происходит только после внесения записи в ЕГРН. Это условие влияет на:
- ответственность сторон;
- налоговые обязательства;
- дату начала владения и пользования участком.
Учитывайте особенности ст. 552 ГК РФ при комплексной сделке «земля + здание» и требования ст. 250 ГК РФ при долевой собственности.
Информация подготовлена на основании официальных источников и действующего законодательства на . Перед подписанием договора рекомендуется получить профессиональную юридическую консультацию.