Обе статьи — 235 и 293 — находятся в третьей части Гражданского кодекса Российской Федерации, которая регулирует вещные права, но затрагивают разные институты: статья 235 — общие основания прекращения права собственности, а статья 293 — последствия перехода права собственности на здание или сооружение (сложную недвижимость). Ниже — подробный анализ, судебная практика, типичные ошибки и практические рекомендации.
Статья 235 ГК РФ: «Прекращение права собственности»
Текст статьи
«Право собственности прекращается:
при отчуждении собственником своего имущества другим лицам;
при отказе собственника от права собственности;
при гибели или уничтожении имущества;
в иных случаях, предусмотренных законом или иными правовыми актами».
Комментарий к пунктам
- Отчуждение имущества
- договор купли-продажи, дарения, мены, ренты;
- приватизация, включая аукционы и конкурсы;
- судебные решения о передаче имущества по иску о признании права собственности;
- Отказ от права собственности
- должен быть публичным (заявление в Росреестр, публикация в ЕГРН);
- не допускается для единственного жилого помещения, если собственник не обеспечен иным жильём (ч. 3 ст. 217 ГК РФ).
- Гибель/уничтожение имущества
- факт гибели фиксируется актами МЧС, техническими заключениями;
- обязанность доказать гибель несёт собственник (ст. 56 ГПК РФ).
- Иные случаи
- конфискация (ст. 243 ГК РФ);
- репрессивные меры против иностранного имущества (ст. 239 ГК РФ);
- изъятие для государственных нужд (ст. 242 ГК РФ);
- обращение в казну бесхозяйственного имущества (ст. 225 ГК РФ).
Судебная практика
Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда РФ от № 5-ГП2024-15:
- если объект фактически уничтожен, но в ЕГРН он числится как существующий, суд обязывает заявителя сначала внести сведения о гибели через кадастрового инженера, а уже потом подавать иск о прекращении права.
Статья 293 ГК РФ: «Переход права собственности на здание или сооружение»
Текст статьи
«При переходе права собственности на здание, сооружение или иную недвижимость, прочно связанную с землёй, к другому лицу переходит в соответствии с законом право пользования соответствующим земельным участком, занятым этой недвижимостью и необходимым для её использования».
Суть нормы: «superficies solo cedit»
- принцип римского права: «то, что построено на земле, принадлежит земле»;
- в российском праве реализуется через «единый объект недвижимости» (ст. 133.1 ГК РФ).
Ключевые последствия
- Земельный участок автоматически переходит к новому собственнику здания.
- Если участок находится в аренде, договор аренды переходит к новому собственнику в силу закона (ст. 617 ГК РФ).
- Если участок находится в собственности третьего лица, новый собственник здания получает сервитут (ст. 274 ГК РФ).
- Если участок не оформлен (земли гос/муниципальные), новый собственник должен:
- в течение 6 месяцев подать заявление о предоставлении участка (ст. 39.7 ЗК РФ);
- иначе объект может быть признан самовольной постройкой (ст. 222 ГК РФ).
Судебная практика
Постановление Президиума ВАС РФ от № 18367/22:
- если договором купли-продажи здания земельный участок отдельно не упомянут, но был фактически занят зданием, покупатель всё равно приобретает обязательное право пользования участком.
Типичные ошибки и практические советы
Ошибки при применении ст. 235
| Ошибка | Как избежать |
|---|---|
| Заявление об отказе от права собственности без подтверждения наличия иного жилья | Предварительно получить справку из ЕГРН о других объектах недвижимости |
| Иск о прекращении права без акта гибели имущества | Заказать техническое обследование у кадастрового инженера |
Ошибки при применении ст. 293
| Ошибка | Как избежать |
|---|---|
| Покупка здания без проверки прав на землю | Получить выписку ЕГРН по участку и зданию, проверить кадастровые номера |
| Забыть переоформить арендный договор на землю | В 30-дневный срок уведомить арендодателя о смене собственника (ст. 617 ГК РФ) |
Алгоритм действий для покупателя здания/сооружения
- Проверка: ЕГРН, кадастровые планы, кадастровые ошибки.
- Анализ: кто собственник земли, есть ли сервитуты/обременения.
- Договор: отдельный пункт о переходе права пользования землёй.
- Регистрация: подать заявление в Росреестр на единым пакетом (здание + участок).
- Налоги: уведомить ФНС о смене собственника земли (если участок переводится в собственность).
Статья 235 ГК РФ формулирует универсальные основания прекращения права собственности, в то время как статья 293 ГК РФ решает частную, но критически важную проблему: недопущение «висящих» зданий без земли. Помните: при любой сделке с недвижимостью всегда проверяйте земельный участок и возможные основания прекращения права собственности — это минимизирует риски и сократит издержки.
Автор: юрист-аналитик, специализирующийся на вещном праве и земельных спорах.