1 января 2022 года вступил в силу ещё один «пакет» изменений Гражданского кодекса РФ‚ коснувшийся‚ в т.ч.‚ и статьи 246. Ниже приведён актуальный текст нормы‚ разобраны ключевые добавления и показано‚ как они работают на практике.

Действующая редакция ст. 246 ГК РФ (после )

Статья 246. Распоряжение имуществом‚ находящимся в долевой собственности

1. Распоряжение имуществом‚ находящимся в долевой собственности‚ осуществляется по соглашению всех её участников.
2. Сделка по распоряжению общим имуществом‚ совершённая одним из участников долевой собственности в отсутствие согласия остальных участников‚ может быть признана судом недействительной по иску этих участников либо любого из них в течение одного года со дня‚ когда они узнали или должны были узнать о совершении такой сделки.
3. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению распоряжаться своей долей в праве общей собственности‚ в т.ч. продать‚ подарить‚ завещать‚ передать в залог или иным образом отчуждать её‚ если иное не предусмотрено законом или договором.
4. Отчуждение доли в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации. Договор‚ предусматривающий переход права собственности на такую долю к приобретателю‚ считается заключённым с момента регистрации перехода права.
5. (новое) Доля в праве общей собственности может быть обращена взысканием на основаниях‚ предусмотренных законом.
   Взыскание обращается в судебном порядке. При этом остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки доли по цене‚ заявленной для продажи на публичных торгах‚ на срок‚ определяемый судом‚ но не менее тридцати дней со дня вступления решения суда в законную силу.
6. (новое) Участник долевой собственности‚ доля которого обращена взысканием‚ обязан в течение семи дней со дня получения копии судебного решения письменно уведомить остальных участников долевой собственности о наступлении основания для преимущественного права покупки.

Что именно изменилось в 2022 году

Добавлены пункты 5 и 6

До 2022 года в ст. 246 не содержалось правил о взыскании доли. Теперь:

• Долю можно обратить взысканием только через суд (никаких внесудебных процедур).
• Соучастники получили преимущественное право покупки. Срок – не менее 30 дней с момента‚ когда решение суда стало окончательным.
• Должник обязан в течение 7 дней уведомить сособственников. Нарушение грозит административным штрафом (ст. 17.15 КоАП РФ)‚ а также возможным препятствием для взыскателя получить «чистый» титул.

Пункт 3 расширен формулировкой «если иное не предусмотрено законом или договором»

Это позволяет сторонам договориться о запрете отчуждения (например‚ в инвестиционных соглашениях‚ корпоративных договорах или договорах об управлении долей).

Пункт 4 дополнен чёткой ссылкой на момент заключения договора

Для недвижимости договор считается заключённым только после регистрации перехода права‚ а не после нотариального удостоверения. Это устраняет разночтения в судебной практике.

Практические примеры

Пример 1. Продажа доли без согласия сособственника

Иванов и Петров владеют квартирой ½ долями каждый. Иванов продаёт свою долю Сидорову без уведомления Петрова.

• Сделка действительна‚ если Петров не подал иск о признании её недействительной в течение года (п. 2 ст. 246 ГК РФ).
• Петров имеет преимущественное право покупки‚ если доля всё-таки выставлена на торги (например‚ при взыскании долга).

Пример 2. Обращение взыскания на долю по исполнительному листу

Коллекторы получили исполнительный лист на ¼ долю должника в гараже. Процесс:

1. Коллекторы подают иск о взыскании доли (а не взыскивают её внесудебно).
2. Суд сообщает остальным сособственникам и предоставляет им 30-дневный срок для покупки доли.
3. Должник уведомляет сособственников в письменной форме в течение 7 дней.
4. Если никто не воспользуется преимущественным правом – доля продаётся на торгах‚ а выручка идёт кредитору.

Советы юриста

Для собственников доли:

• Включайте в договоры общей долевой собственности «запрет отчуждения» или условия преимущественного права покупки‚ чтобы избежать «нежелательных» сособственников.
• Настоятельно требуйте письменного уведомления при продаже доли‚ чтобы не упустить 30-дневный срок преимущественной покупки.

Для кредиторов:

• Помните‚ что теперь долю можно обратить взысканием только через суд. Исполнительная надпись нотариуса или приказное производство здесь не работает.
• Готовьтесь к возможному «выпаду» преимущественного права: включите в расчёты возможность покупки доли сособственниками.

Новая редакция ст. 246 ГК РФ внесла ясность и баланс интересов:

1. Защитила сособственников от «внезапных» новых участников.
2. Дала кредиторам понятный механизм взыскания.
3. Закрепила обязанность должника уведомлять сособственников.

Это делает долевую собственность более прозрачной‚ но требует от всех сторон повышенной юридической осторожности.