Дата публикации:
О чём вообще идёт речь?
Часть 2 ст. 246 Гражданского кодекса РФ требует получить письменное нотариально удостоверенное согласие второго супруга, если продаётся, дарится или иначе отчуждается объект недвижимости, который является совместной собственностью супругов.
Однако вокруг этой нормы существует множество заблуждений. Ниже мы разберёмся, когда такое согласие обязательно, а когда его можно не получать.
Когда недвижимость не считается совместно нажитой
Квартира была куплена до брака
- если право собственности зарегистрировано до даты регистрации брака — это исключительная собственность того, на кого оформлен объект;
- продать или подарить такую квартиру можно без согласия будущего или настоящего супруга;
Квартира получена по наследству или по договору дарения
- даже если наследство или дарение пришлось на период брака, такое имущество не делится при разводе и не требует согласия супруга при отчуждении.
Квартира куплена за средства одного супруга, но оформлена только на него и заключён брачный договор
- в брачном договоре можно закрепить, что имущество остаётся личной собственностью одного из супругов;
- в этом случае согласие второго супруга не нужно.
Квартира приватизирована только на одного супруга
- если при приватизации жилого помещения второй супруг отказался от участия в приватизации, квартира считается личной собственностью того, кто вступил в собственность;
- согласие не требуется.
Когда согласие супруга обязательно
- Квартира куплена в браке, независимо от того, на кого оформлено свидетельство о праве собственности.
- Квартира была куплена до брака, но ипотека погашалась общими средствами супругов — доля супруга может быть признана судом, и тогда потребуется согласие.
- Квартира получена по договору доли участия в долевом строительстве, но оплачена из общих средств.
Проверка факта: как убедиться, что согласие не нужно
Алгоритм для продавца:
- проверить дату регистрации права собственности и сравнить её с датой заключения брака;
- убедиться, что отсутствует брачный договор или судебное решение о разделе имущества;
- если квартира куплена за счёт материнского капитала, даже при оформлении на одного супруга, может потребоваться нотариальное обязательство о выделе долей детям — это отдельный вопрос.
Что грозит за сделку без согласия, если оно требовалось
Если второй супруг докажет в суде, что согласие не давалось, сделку могут признать ничтожной. В результате:
- покупатель рискует остаться без квартиры;
- продавец возвращает деньги и может понести убытки по неустойке.
Краткий вывод
Не вся недвижимость, оформленная на одного супруга, является его личной собственностью. Однако:
- если квартира была куплена до брака, по наследству или дару — согласие второго супруга, как правило, не нужно;
- во всех остальных случаях лучше заранее оформить нотариальное согласие, чтобы избежать рисков.
Важно! Всегда проверяйте актуальность данных в ЕГРН и консультируйтесь с юристом: обстоятельства каждой сделки индивидуальны.