Текст актуальной редакции (по состоянию на )
Участники совместной собственности, если иное не предусмотрено соглашением между ними, сообща владеют и пользуются общим имуществом․
Распоряжение имуществом, находящимся в совместной собственности, осуществляется по согласию всех участников, которое предполагается независимо от того, кем из участников совершается сделка по распоряжению имуществом․
Каждый из участников совместной собственности вправе совершать сделки по распоряжению общим имуществом, если иное не вытекает из соглашения всех участников․ Совершённая одним из участников совместной собственности сделка, связанная с распоряжением общим имуществом, может быть признана недействительной по требованию остальных участников по мотивам отсутствия у участника, совершившего сделку, необходимых полномочий только в случае, если доказано, что другая сторона в сделке знала или заведомо должна была знать об этом․
Правила настоящей статьи применяются постольку, поскольку для отдельных видов совместной собственности настоящим Кодексом или другими законами не установлено иное․
Подробный комментарий к каждому пункту
Владение и пользование «сообща»
Ключевое слово — «сообща»․ Оно означает, что в отличие от долевой собственности (ст․ 247 ГК РФ) участники не делят между собой ни вещи, ни времени их использования․ Вся совокупность правомочий по владению и пользованию реализуется всеми сособственниками одновременно и совместно․
Исключения возможны:
- брачный договор (ст․ 42 СК РФ);
- соглашение членов крестьянского (фермерского) хозяйства (ст․ 4, 8 ФЗ-74 от )․
Если участники не могут договориться, суд не вправе устанавливать порядок пользования, а лишь может:
- преобразовать совместную собственность в долевую (п․ 5 ст․ 244 ГК РФ);
- разделить имущество либо выделить долю (ст․ 254 ГК РФ)․
Распоряжение: презумпция согласия
Законодатель вводит обратную презумпцию: сделка, совершённая любым участником, считается действительной, пока не доказано обратное․
Это означает:
- третьим лицам не нужно проверять наличие согласия остальных собственников;
- споры решаются постфактум по иску недовольных участников․
Ограничение «плохой веры» контрагента
Сделка может быть признана недействительной только при двух условиях:
- имелось письменное соглашение о необходимости получить согласие всех участников (доверенность, протокол, письмо и т․д․);
- контрагент знал или должен был знать об этом ограничении (например, увидел доверенность только от одного из супругов при регистрации недвижимости)․
Если контрагент добросовестен, сделка сохраняет силу, но инициатор может нести ответственность перед остальными сособственниками за причинённые убытки․
Приоритет специального законодательства
Пункт 4 служит «отсылочным», он напрямую ссылается на:
- Семейный кодекс РФ (ст․ 35, 38, 42) — для супругов;
- ФЗ-74 «О крестьянском (фермерском) хозяйстве» — для участников К(Ф)Х;
- иные отраслевые акты (например, Закон об акционерных обществах при совместном владении долями)․
Сравнение: совместная vs․ долевая собственность
| Критерий | Совместная собственность (ст․ 253 ГК РФ) | Долевая собственность (ст․ 244–248 ГК РФ) |
|---|---|---|
| Владение и пользование | Совместно, без раздела «сообща» | По долям, можно распределить по соглашению |
| Порядок пользования | Суд не решает споры об установлении порядка | Суд может определить порядок (ст․ 247) |
| Распоряжение | Презумпция согласия всех | Каждый распоряжается своей долей, но преимущественное право у остальных |
| Особенности СК РФ | Нотариальное согласие супруга при сделках с недвижимостью (ст․ 35 СК) | Не применяется |
На практике: типичные ситуации
Ситуация 1․ Один из супругов продаёт квартиру без согласия второго
Если квартира приобретена в браке и не выделена в долевую собственность, она находится в совместной собственности․ Для продажи нужно:
- либо нотариальное согласие второго супруга;
- либо риск для покупателя: сделка может быть оспорена в течение одного года после того, как второй супруг узнал о продаже․
Ситуация 2․ Член фермерского хозяйства закладывает трактор
Согласно ст․ 8 ФЗ-74 трактор может быть заложен главой хозяйства без согласия остальных членов, если это сделано в интересах хозяйства․ Однако остальные участники вправе потребовать компенсации убытков, если докажут, что сделка не соответствовала интересам хозяйства․
Ситуация 3․ Двое братьев владеют гаражом «совместно» и не могут поделить время пользования
Суд не устанавливает «график» посещения гаража․ Решение возможно только:
- добровольное соглашение;
- преобразовать в долевую собственность (например, ½ доля каждому) и затем разделить имущество (ст․ 254 ГК РФ)․
Алгоритм действий участника совместной собственности при возникновении спора
- Попытаться заключить письменное соглашение о порядке владения и пользования․
- При невозможности — направить претензию участнику, нарушающему общий порядок․
- Подать иск в суд:
- о признании сделки недействительной (если была «плохая вера» контрагента);
- о разделе имущества или выделе доли;
- о преобразовании совместной собственности в долевую (п․ 5 ст․ 244 ГК РФ)․
- Ст․ 253 ГК РФ — это «магистральная» норма, регулирующая базовые принципы совместной собственности․
- Главный принцип: владение и пользование осуществляются «сообща», распоряжение — презумпция согласия всех․
- Споры о «графике пользования» не разрешаются судом, но суд может разделить имущество или преобразовать в доли․
- Конкретные отношения между супругами, фермерами и иными лицами могут устанавливать специальные законы, которые имеют приоритет над общими положениями ГК РФ․
Последние изменения ст․ 253 ГК РФ внесены Федеральным законом от № 000-ФЗ и вступили в силу ․