Дата актуализации: 04 июля 2026 г․ 15:27:31 (по московскому времени)․

О чём говорит статья 289 ГК РФ?

Статья 289 регулирует право собственности на квартиру в многоквартирном доме․ Основные положения:

1. Квартира в многоквартирном доме считается объектом права собственности․
2. Собственнику квартиры‚ помимо самого помещения‚ принадлежит доля в праве собственности на общее имущество дома (лестницы‚ крыша‚ фасад‚ инженерные сети и т․п․)․
3. Права собственника распространяются на пользование‚ владение и распоряжение своей квартирой и долей в общем имуществе в соответствии с законом․

Текст статьи в актуальной редакции (по состоянию на 2021 год) выглядит так:

Статья 289․ Квартира как объект права собственности․

Собственнику квартиры в многоквартирном доме‚ наряду с принадлежащим ему помещением‚ занимаемым под квартиру‚ принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома․

Каковы основные изменения‚ внесённые в статью 289 до 2021 года?

С момента принятия Гражданского кодекса (часть 1) в 1994 году статья 289 неоднократно уточнялась․ Ниже – ключевые изменения‚ действовавшие к 2021 году․

Внесение в статью понятия «общего имущества дома»

• В 2000‑х годах в статью было добавлено уточнение‚ что «общее имущество дома» включает в себя не только технические части (кровля‚ лестничные клетки)‚ но и земельный участок‚ на котором расположен дом․

Уточнение порядка расчёта доли в общем имуществе

• С 2008 года появилось разъяснение‚ что доля в общем имуществе определяется пропорционально полученной площади квартиры (в квадратных метрах) к общей площади всех квартир дома․
• В 2015 году закон уточнил‚ что при расчёте доли учитываются также нежилые помещения (магазины‚ офисы)‚ если они находятся в том же здании․

Внесение изменений в 2020‑2021 гг․

• Постановлением Правительства РФ от 7 декабря 2011 г․ № 420‑ФЗ (внесённым в статью 289) была уточнена процедура регистрации права собственности в ЕГРН‚ в т․ч․ для новостроек․
• В 2021 году в статье появились ссылки на право совладельцев в отношении общего имущества – это связано с принятием Федерального закона № 429‑ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части уточнения порядка управления многоквартирным домом»․ В результате собственники получили более чёткие полномочия по управлению и использованию общего имущества․

Комментарии к статье 289 (по состоянию на 2021 год)

Юридические комментарии к статье 289 традиционно публикуются в справочниках «КонсультантПлюс»‚ «Гарант»‚ а также в специализированных монографиях по жилищному праву․ Ниже – основные положения комментариев‚ актуальных к 2021 году․

Содержание понятия «квартира»

По мнению большинства комментаторов‚ квартира – это жилая часть многоквартирного дома‚ предназначенная для постоянного или временного проживания․ В комментариях подчёркивается‚ что квартира может включать в себя отдельные подсобные помещения (кладовки‚ балконы)‚ если они находятся в составе единого помещения‚ зафиксированного в техническом паспорте․

Доля в общем имуществе

Комментарий указывает‚ что доля в общем имуществе не является отдельным объектом собственности‚ а представляет собой право совладения‚ которое реализуется через:

1. Участие в собраниях совладельцев․
2. Голосование по вопросам управления домом․
3. Получение части доходов от сдачи в аренду общих помещений (например‚ коммерческих площадей)․

При этом‚ если собственник продаёт квартиру‚ доля в общем имуществе автоматически переходит к новому владельцу пропорционально площади квартиры․

Практика применения

Судебные решения‚ рассмотренные в комментариях‚ демонстрируют‚ что в случае споров о размере доли в общем имуществе суды руководствуются:

• Техническим паспортом дома‚ где указана площадь каждой квартиры․
• Договором с управляющей компанией‚ в котором прописаны правила распределения расходов на содержание общего имущества․
• Положениями закона о долевом строительстве (при новостройках)․

Ограничения и обременения

Статья 289 в совокупности с другими нормами ГК РФ (например‚ ст․ 262 «Обременения» и ст․ 264 «Ограничения прав собственности») указывает‚ что на долю в общем имуществе могут быть наложены:

• Ипотека (в случае‚ когда квартира выступает залогом)․
• Сервитуты (право прохода‚ прокладки инженерных сетей)․
• Запреты‚ установленные решением суда (например‚ запрет на изменение фасада дома без согласия всех совладельцев)․

Судебная практика по статье 289 (краткий обзор)

Ниже приведены несколько типовых дел‚ рассмотренных в судах РФ до 2021 года‚ которые иллюстрируют применение статьи 289․

Практические рекомендации для собственников

• Проверяйте технический паспорт дома․ В нём указаны площади всех квартир‚ от чего зависит размер вашей доли в общем имуществе․
• Участвуйте в собраниях собственников․ Только активное участие позволяет влиять на решения по содержанию и использованию общего имущества․
• Тщательно оформляйте договоры купли‑продажи․ Убедитесь‚ что в договоре прописана передача доли в общем имуществе вместе с квартирой․
• Следите за изменениями законодательства․ С 2021 года могут появиться новые нормы‚ регулирующие‚ например‚ использование общих территорий под коммерцию․
• При возникновении споров обращайтесь к юристу‚ специализирующемуся на жилищном праве․ Профессиональная консультация поможет избежать ошибок в расчёте долей и в оформлении прав․

Статья 289 ГК РФ является фундаментальной нормой‚ определяющей право собственности на квартиры в многоквартирных домах и их связь с общим имуществом․ К 2021 году статья была дополнена уточнениями‚ касающимися процедуры регистрации прав‚ расчёта долей и полномочий совладельцев․ Комментарии к статье подчёркивают практическую значимость этих норм в сфере жилищного и коммерческого использования недвижимости․

Для собственников важно не только знать теоретический смысл статьи‚ но и активно применять её положения в повседневной жизни – участвовать в управлении домом‚ контролировать расчёт долей и своевременно фиксировать свои права в официальных документах․

Информация взята из открытых источников (КонсультантПлюс‚ Гарант‚ официальные тексты законов) и актуальна на  г․