Дата актуальности: г.
Тема: Как нормы статьи 290 ГК РФ влияют на содержание и оформление договора купли-продажи квартиры.
Что такое статья 290 ГК РФ в простых словах
Статья 290 ГК РФ закрепляет‚ что владельцы квартир в многоквартирном доме совместно‚ в долевом порядке‚ владеют общим имуществом (лестницы‚ крыши‚ лифты‚ инженерные сети и т.д.).
Иначе говоря‚ покупая квартиру‚ вы становитесь не только собственником жилого помещения‚ но и сособственником доли в общем имуществе дома.
Как это отражается в договоре купли-продажи квартиры
Обязательные реквизиты‚ связанные со ст. 290
- Площадь квартиры и доля в общем имуществе. Даже если доля не обозначена цифрами‚ в договоре пишут: «Покупателю передаётся квартира площадью … кв. м вместе с долей в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома».
- Описание общего имущества. Часто в приложениях или в «Описании объекта» приводят перечень: «межквартирные лестничные клетки‚ лифты‚ крыша‚ фасад‚ инженерные сети».
- Ссылки на документы управляющей компании. Чтобы избежать споров‚ указывают адрес управляющей организации и данные протокола общего собрания собственников.
Стандартная формулировка
Пример строки‚ которую можно встретить в каждом третьем договоре:
«Продавец передаёт Покупателю в собственность квартиру № 45 общей площадью 62‚3 кв. м‚ расположенную по адресу: г. Москва‚ ул. Ленина‚ д. 1‚ корп. 2‚ а также долю в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома пропорционально размеру общей площади указанной квартиры согласно статье 290 ГК РФ».
Какие риски возникают при игнорировании ст. 290
- Споры из-за неоплаченных коммунальных счетов. Если в договоре не указано‚ что доля в общем имуществе переходит вместе с квартирой‚ новый собственник может получить долги за содержание общего имущества.
- Проблемы с капремонтом. Без чёткого указания на долю в общем имуществе управляющая компания может отказать в голосовании за капремонт‚ сославшись на «неоформленную долю».
- Задержка регистрации. Росреестр может вернуть документы‚ если в договоре отсутствует ссылка на право общей долевой собственности (ст. 290 ГК РФ).
Практические советы при оформлении сделки
- Перед подписанием запросите выписку из ЕГРН на общее имущество дома: убедитесь‚ что оно действительно числится за собственниками помещений.
- Внесите в договор конкретный расчёт доли: «…доля составляет 62‚3/6554‚7 доли в праве общей долевой собственности»‚ где 6554‚7 кв. м – общая площадь всех помещений дома.
- Подтвердите отсутствие задолженности перед управляющей компанией и ТСЖ: потребуйте справку о нулевой задолженности.
- При продаже доли в квартире не забудьте оформить преимущественное право покупки у остальных собственников (ст. 250 ГК РФ).
Пример фрагмента договора с учётом ст. 290
Раздел 2. Предмет договора
2.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателя квартиру № 45 расположенную по адресу: г. Москва‚ ул. Ленина‚ д. 1‚ корп. 2‚ общей площадью 62‚3 кв. м‚ жилой площадью 38‚4 кв. м‚ состоящую из 2 комнат‚ кухни 9‚5 кв. м‚ совмещённого санузла 4‚3 кв. м‚ коридора 6‚1 кв. м и балкона 4‚0 кв. м.
2.2. Вместе с квартирой Покупателю переходит доля в праве общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома‚ включающее:
- межквартирные лестничные клетки;
- лифтовое хозяйство;
- крышу и фасад;
- инженерные системы водоснабжения‚ отопления‚ канализации‚ электроснабжения;
- подвалы и технические этажи.
2.3. Размер доли определяется пропорционально площади квартиры и составляет 62‚3 кв. м к 6554‚7 кв. м общей площади всех помещений дома.
Что изменилось в 2024–2025 гг. и актуально в 2026 г.
С 2024 года:
- Нотариальное удостоверение договора купли-продажи квартиры обязательно‚ если в сделке участвует доля (ст. 550‚ п. 1.1 ГК РФ).
- Единый реестр долей в общем имуществе (ЕГРН раздел «Общее имущество») стал обязательным для заполнения нотариусом при подготовке проекта договора.
- Электронная подача в Росреестр через МФЦ или Госуслуги теперь включает автоматическую проверку наличия доли в общем имуществе.
Статья 290 ГК РФ – это не просто «бумажная» норма‚ а фундамент‚ который определяет объём прав нового собственника. Прописав долю в общем имуществе в договоре‚ вы:
- Защищаетесь от будущих споров с ТСЖ и соседями.
- Обеспечиваете корректную регистрацию права собственности.
- Избегаете скрытых долгов за капремонт и содержание дома.
Грамотный договор купли-продажи квартиры в 2026 году – это не только описание «квадратов» и адреса‚ но и чёткая ссылка на долю в общем имуществе согласно ст. 290 ГК РФ.