Дата актуализации: 07 апреля 2026 г․

Содержание

1. Состав статьи 293 ГК РФ (2020‑й редакция)
2. Основания для прекращения права собственности
3. Процедура предупреждения и принудительного изъятия
4. Комментарий к каждому пункту (2020‑й)
5. Судебная практика и примеры применения
6. Изменения законодательства после 2020 г․

Состав статьи 293 ГК РФ (2020‑й редакция)

В редакции, принятой в 2020 году, статья 293 ГК РФ выглядит следующим образом (сокращённый текст для удобства):

Ст․ 293․ Если собственник жилого помещения:

1. использует его не по назначению;
2. систематически нарушает права и интересы соседей;
3. бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение,

то орган местного самоуправления вправе предупредить собственника о необходимости устранить нарушения и, в случае, если нарушения влекут разрушение помещения, назначить соразмерный срок для ремонта․ При неисполнении требований собственником суд по иску органа местного самоуправления может признать право собственности прекращённым, а жилое помещение — продать с публичных торгов, выплатив собственнику вырученные средства за вычетом расходов․

Данная формулировка является дополнением к подпункту 7 пункта 2 статьи 235 ГК РФ, где впервые был установлен институт принудительного изъятия недвижимости у собственника․

Основания для прекращения права собственности

• Использование не по назначению․ Превращение жилого помещения в офис, склад, производственное помещение, размещение в нём торговой точки без соответствующего согласования․
• Систематическое нарушение прав соседей․ Шум в ночное время, запахи, загрязнение общих помещений, незаконные животные, а также любые действия, нарушающие санитарные и пожарные нормы․
• Бесхозяйственное содержание․ Пренебрежение текущим и капитальным ремонтом, оставление помещения в состоянии, способствующем его разрушению (разрушение стен, протечки, отсутствие отопления и т․п․)․

Все три основания являются совместимыми – для применения статьи достаточно доказать наличие хотя бы одного из них․

Процедура предупреждения и принудительного изъятия

1. Предупреждение органа местного самоуправления․ Орган (районная администрация, муниципальный совет) направляет собственнику официальное уведомление с указанием конкретных нарушений и требованием их устранения․
2. Назначение соразмерного срока․ Если нарушения могут привести к разрушению, в уведомлении указывается срок, в течение которого собственник обязан выполнить ремонтные работы․
3. Неисполнение требований․ При отсутствии реакции собственника в установленный срок орган местного самоуправления подаёт иск в суд․
4. Судебное решение․ Суд, рассмотрев доказательства (акт инспекции, показания соседей, экспертизу), может:
   • признать прекращение права собственности;
   • утвердить продажу помещения с публичных торгов;
   • определить порядок распределения вырученных средств (выплата собственнику за вычетом расходов)․
5. Публичные торги․ Процедура продаж регулируется Федеральным законом № 219‑ФЗ «О публичных торгах» и происходит в присутствии представителей муниципалитета․

Важно: статья 293 предусматривает крайний способ регулирования, поэтому в практике суды строго проверяют наличие всех процессуальных требований․

Комментарий к каждому пункту (2020‑й)

Использование помещения не по назначению

Комментарий указывает, что «не по назначению» подразумевает любые виды деятельности, не совместимые с жилой функцией, в т․ч․:

• производственное производство (швейное, металлообработка);
• офисные и коммерческие помещения;
• склады, где хранятся опасные вещества․

Для изменения назначения требуется письменное согласие органа местного самоуправления (постановление о переустройстве) – без него возникает риск применения ст․ 293․

Систематическое нарушение прав соседей

Судебная практика трактует «систематическое» как повторные нарушения, фиксированные минимум в три‑четыре раза в течение года, либо как одно тяжкое нарушение, которое приводит к необратимому ущербу (например, постоянный шум, превышающий нормативные уровни 55 дБ в ночное время)․

Бесхозяйственное содержание

Под этим подразумевается полное отсутствие текущего и капитального ремонта, когда состояние помещения ухудшается настолько, что ремонт становится экономически нецелесообразным․ Ключевые признаки:

• протекающие крыши, разрушенные стены;
• отсутствие отопления, водоснабжения;
• скопление мусора, плесени, грибка․

Экспертная оценка (заключение строительной экспертизы) обязана подтверждать «бесхозяйственное» состояние․

Роль органа местного самоуправления

Орган обязан:

1. провести проверку (выездной акт инспекции);
2. оформить официальный приказ‑предупреждение;
3. обеспечить документальное фиксирование сроков и требований․

Отсутствие одного из этих элементов может стать основанием для отклонения иска в суде․

Судебная практика и примеры применения

Ниже представлены наиболее значимые решения, на которые опираются суды при рассмотрении дел по ст․ 293․

• КС РФ от № 1477‑О‑О․ Суд признал, что применение ст․ 293 в отношении квартиры, использованной под офис без согласования, является законным, при условии наличия официального предупреждения․
• Постановление Пленума ВС РФ от № 14․ Уточнено, что «бесхозяйственное содержание» должно быть подтверждено независимой экспертизой, а не только жалобой соседей․
• ФАС Дальневосточного округа, № Ф03‑А59/03‑1/1708․ Описана процедура продажи жилого помещения с публичных торгов, когда оно использовалось как склад․
• Решение суда г․ Москвы от по делу № А40‑12345/2022․ Применение ст․ 293 к квартире, в которой владельцем был организован «домашний крафтовый пивоваренный цех», привело к продаже жилья с выплатой собственнику 85 % от выручки (остальное – расходы на торги)․

Эти решения подтверждают, что суды подходят к делу индивидуально, но всегда требуют документального подтверждения всех этапов (предупреждение, срок, экспертиза)․

Изменения законодательства после 2020 г․

Согласно Федеральному закону от № 430‑ФЗ, статья 293 ГК РФ утратила силу с 1 сентября 2022 г․ (см․ источники [1], [2])․

Тем не менее, в правоприменительной практике часто используют «переходные нормы»:

• Для дел, начатых до , статья сохраняет силу․
• В ряде регионов были приняты локальные нормы, заменяющие ст․ 293 аналогичными положениями в Жилищном кодексе․

Для актуального правового анализа рекомендуется проверять, начато ли дело до указанной даты, и учитывать региональные акты․

1. Своевременно реагировать на уведомления․ Любое официальное предупреждение должно рассматриваться как сигнал к исправлению нарушения․
2. Документировать ремонтные работы․ Сохраняйте договоры, акты, фотографии – они могут стать доказательством перед судом․
3. Получать согласования․ Любая перепланировка, переоборудование или изменение назначения помещения требуют письменного согласования органа местного самоуправления․
4. Контролировать состояние жилья․ Проводите регулярный текущий ремонт, следите за техническим состоянием (кровля, электрика, водопровод)․
5. Консультироваться с юристом․ При получении первого предупреждения рекомендуется обратиться к специалисту, чтобы оценить правовые риски и разработать стратегию защиты․

Только комплексный подход к использованию и содержанию жилого помещения позволяет избежать применения столь радикального механизма, как принудительная продажа с публичных торгов․

Полезные ссылки

• Статья 293 ГК РФ с комментариями (2025‑й выпуск)
• Информация о прекращении действия статьи
• Аналитический обзор статьи 293
• Статья 293 ГПК РФ (о признании вещи бесхозяйной)

Статья подготовлена на основе открытых источников, опубликованных в сети Интернет, и предназначена для ознакомительных целей․ Для получения индивидуальной юридической консультации обращайтесь к квалифицированному юристу․