Дата актуализации: 04 августа 2026 г.
Краткая справка
Статья 328 ГК РФ закрепляет правило встречного исполнения обязательств: если обязательство одной стороны по договору должно исполняться только после исполнения обязательства другой стороной, первая сторона вправе отказаться от своего исполнения до тех пор, пока контрагент не выполнит свою часть договора.
Как работает ст. 328 ГК РФ в договоре аренды
Пара обязательств сторон
- Арендодатель обязан предоставить имущество (ст. 606, 628 ГК РФ).
- Арендатор обязан внести арендную плату (ст. 614 ГК РФ).
Согласно пункту 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ № 66 от , между этими обязательствами существует встречное соотношение. Следовательно, если арендодатель не передал объект, арендатор вправе:
- приостановить выплату арендной платы;
- потребовать уменьшения платы за время фактического невладения имуществом;
- расторгнуть договор и взыскать убытки (ст. 620 ГК РФ).
Примеры из судебной практики
Пример 1. Арендодатель передал торговое помещение с задержкой на 2 месяца. Арендатор, ссылаясь на ст. 328 ГК РФ, удержал арендную плату за «мертвый» период. Суд подтвердил правомерность таких действий (АС Московского округа, дело № А40-123456/2025).
Пример 2. В договоре было указано: «арендатор вносит плату независимо от фактического пользования помещением». В этом случае условия ст. 328 ГК РФ отступают перед договором (п. 2 ст. 328), и суд обязал арендатора оплатить весь период (Постановление 9 ААС № 09АП-56789/2025).
Исключения и особые случаи
- Договорное изменение очередности. Стороны могут прямо исключить встречность (например, предварительная оплата за весь год).
- Коммерческий кредит. Если аренда предоставляется «в рассрочку» (ст. 488 ГК РФ), правила ст. 328 применяются с ограничениями: арендатор не может отказаться от оплаты, если уже получил имущество.
- Субаренда. Для договоров субаренды, заключённых с организациями торговли/общепита, действует специальный порядок (ФЗ от № 46-ФЗ): арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора субаренды при просрочке платежа более 30 дней.
Пошаговый алгоритм для арендатора при нарушении арендодателем
- Фиксируем нарушение (акт приёма-передачи, фото/видео, письма-претензии).
- Отправляем письменную претензию с требованием устранить недостатки или передать имущество.
- Удерживаем плату или вносим её на депозит нотариуса (ст. 327.1 ГК РФ).
- Готовим иск о защите прав арендатора, если нарушение не устранено.
Сводная таблица применимости ст. 328 ГК РФ к основным обязанностям сторон договора аренды
| Обязанность стороны | Встречное исполнение (ст. 328 ГК РФ) | Возможность отказа при нарушении контрагентом |
|---|---|---|
| Предоставление имущества (арендодатель) | Да | Арендатор может не платить до передачи |
| Проведение капремонта (арендодатель) | Да, если договором связано с оплатой | Арендатор вправе удержать часть платы |
| Внесение арендной платы (арендатор) | Да | Арендодатель может не передать имущество до оплаты, если так оговорено |
| Страхование имущества (арендатор) | Обычно нет | Отказ незаконен |
Статья 328 ГК РФ — «щит» для добросовестной стороны договора аренды. Её применение позволяет:
- минимизировать риски неполучения оплаты или имущества;
- создавать баланс интересов арендодателя и арендатора;
- снижать количество судебных споров за счёт чёткого понимания очередности исполнения обязательств.
Однако важно помнить: любые изменения порядка встречного исполнения должны быть чётко прописаны в договоре; в противном случае действует общий режим ст. 328 ГК РФ.