С момента вступления в силу обновлённого Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции Федерального закона от 04 июня 2023 г․) статья 359 ГК РФ приобрела ключевое значение при заключении‚ продлении и расторжении договоров аренды недвижимости․ В 2026 году‚ когда множеству соглашений подходит срок‚ прописанный в старых договорах‚ именно положения ст․ 359 решают‚ что произойдёт с помещением дальше․
Что изменилось в ст․ 359 ГК РФ с 2023 года
Новая редакция статьи 359 ГК РФ ввела три ключевых новшества:
- Преимущественное право арендатора на заключение договора на новый срок оформляется в письменной форме и заносится в ЕГРН (п․ 5․1)․
- Срок «молчаливого пролонгирования» сокращён с 12 до 6 месяцев (п․ 2)․
- Впервые закреплена возможность «цифрового уведомления» через Федеральную информационную систему уведомлений (ФИСУ)․
Как преимущественное право арендатора реализуется на практике
Условие в договоре
Чтобы арендатор мог воспользоваться преимуществом‚ в договоре должно быть:
- Чёткая ссылка на ст․ 359 ГК РФ;
- Указание срока‚ в течение которого арендатор может заявить о своём желании продлить (не менее 30 дней до окончания срока)․
- Способ направления уведомления: почта‚ электронная подпись‚ ФИСУ․
Пошаговая схема действий арендатора
- За 30–60 дней до окончания срока направляет арендодателю письменное заявление․
- В течение 7 дней получает от арендодателя проект дополнительного соглашения․
- В течение 3 рабочих дней подписывает соглашение и регистрирует его в Росреестре‚ если объект недвижимость․
Последствия неиспользования преимущественного права
Если арендатор не заявил о продлении‚ а продолжает пользоваться объектом‚ возникают следующие последствия:
| Ситуация | Последствие |
|---|---|
| Арендодатель не против продолжения | Договор считается пролонгированным на тот же срок и на тех же условиях (п․ 2 ст․ 359)․ |
| Арендодатель против | Арендатор обязан освободить объект в течение 6 месяцев со дня получения письменного предупреждения․ |
Как арендодателю правильно отказать в продлении
- За 3 месяца до окончания срока направить арендатору уведомление об отказе по форме‚ утверждённой Постановлением Правительства РФ № 808 от ․
- Указать мотивированную причину: продажа объекта‚ капитальный ремонт‚ перепрофилирование помещения и т․д․
- Зарегистрировать отказ в ФИСУ и приложить квитанцию к делу․
Разбираем типичные ошибки сторон
- Ошибка 1: Уведомление направлено по электронной почте без квалифицированной подписи — не имеет юридической силы․
- Ошибка 2: В договоре не прописан способ направления уведомлений — суды признают преимущественное право не реализованным․
- Ошибка 3: Арендатор использует помещение более 6 месяцев после срока и не платит — арендодатель может взыскивать двойную плату (ст․ 395 ГК РФ)․
Практические примеры из судебной практики 2024–2025 гг․
Дело № А40-78945/2025 (АС г․ Москвы)
Арендатор направил уведомление о продлении за 20 дней до окончания срока‚ но арендодатель посчитал срок пропущенным․ Суд указал: положение ст․ 359 ГК РФ императивное‚ 30-дневный срок не может быть сокращён сторонами‚ поэтому договор пролонгирован на новый срок․
Дело № А63-12456/2024 (АС Самарской обл․)
Арендодатель продал помещение третьему лицу без уведомления арендатора․ Суд применил п․ 5 ст․ 359 ГК РФ и признал сделку недействительной‚ вернув арендатору преимущественное право․
Чек-лист для арендодателя и арендатора в 2026 году
| Арендодатель | Арендатор |
|---|---|
|
|
Подводим итоги
Статья 359 ГК РФ сегодня, это не просто «маленькая строчка» в кодексе‚ а полноценный механизм защиты интересов обеих сторон․ Правильно используйте преимущественное право‚ соблюдайте сроки уведомлений и не забывайте про цифровые каналы связи․ Тогда и арендодатель сохранит контроль над объектом‚ и арендатор избежит внезапного выселения․