Актуально на . В статье учтены последние изменения, внесённые Федеральным законом от № 347-ФЗ, а также свежая судебная практика.
Общие положения: что говорит п. 3 ст. 453 ГК РФ после
С 24 июля 2023 года вступил в силу ФЗ-347, который переработал п. 3 ст. 453 ГК РФ. Теперь:
- Расторжение договора возможно как по соглашению сторон, так и в одностороннем порядке при наличии оснований.
- Если расторжение происходит в суде, заявитель обязан досудебно уведомить вторую сторону не менее чем за 30 дней (новое требование).
- Долгосрочные договоры аренды (от 1 года) подлежат обязательной регистрации в Росреестре, а их расторжение – нотариальному удостоверению.
Когда можно расторгнуть договор: ст. 450, 450.1 и 452 ГК РФ
| Основание | Кто может инициировать | Как оформить |
|---|---|---|
| Соглашение сторон (ст. 450) | Оба контрагента | Протокол о расторжении |
| Односторонний отказ (ст. 450.1) | Заказчик, если предусмотрено договором | Письменное уведомление за 30 дней |
| Существенное нарушение (ст. 450) | Любая сторона | Иск в суд |
| Невозможность исполнения (ст. 452) | Любая сторона | Уведомление + документы о форс-мажоре |
Практический пример: аренда фасада ТЦ на 8 лет
Ситуация
Организация-арендатор заключила договор на 8 лет для размещения видеоэкрана на фасаде ТЦ. В договоре указано: «стороны не могут расторгнуть договор досрочно». Возможен ли выход из договора в 2026 году?
Алгоритм действий
- Проверить регистрацию. Договор аренды на 8 лет подлежит обязательной регистрации в Росреестре (п. 2 ст. 26.1 Закона 259-ФЗ).
Если не зарегистрирован – он считается заключённым на неопределённый срок и может быть расторгнут в любой момент с трёхмесячным предупреждением. - Проверить основания. Даже при «безусловном запрете» суд может:
- Удовлетворить иск, если обязательства стали чрезмерно обременительными (ст. 451 ГК РФ – существенное изменение обстоятельств).
- Расторгнуть договор при существенном нарушении (например, арендодатель перекрывает доступ к фасаду).
- Подать иск. Указать:
- Нарушение условий (если есть).
- Ссылку на ст. 450 и 453 ГК РФ с учётом изменений 2023 года.
- Доказательства досудебного уведомления (письмо арендодателю за 30 дней).
Чек-лист для сторон договора в 2026 году
- Арендатору:
- Если договор не зарегистрирован – немедленно направьте уведомление о расторжении по п. 2 ст. 687 ГК РФ.
- Если зарегистрирован – ищите основания: нарушение условий, форс-мажор, существенное изменение обстоятельств.
- Арендодателю:
- Удостоверьтесь, что договор зарегистрирован, иначе рискуете потерять арендную плату.
- При получении иска – за 10 дней до слушаний подайте возражения ссылаясь на новый порядок досудебного урегулирования (п. 3 ст. 453 ГК РФ).
Долгосрочные аренды – всегда регистрируйте и удостоверяйте нотариально. Это защитит от споров.
Запрет на расторжение в договоре не абсолютен: суд может признать его незаконным при существенных нарушениях.
Документируйте всё – досудебные претензии, переписку, фото/видео нарушений. Это ускорит процесс в суде.
Если нужна помощь в подготовке иска или уведомления – напишите, подготовим образцы под вашу ситуацию.