Актуально на г.
Что говорит закон?
Статья 552 Гражданского кодекса РФ (в редакции от ) устанавливает ключевое правило:
«По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый этой недвижимостью и необходимый для её использования».
Это означает: нельзя продать квартиру в многоквартирном доме без того, чтобы покупатель автоматически не получил долю в праве на общий земельный участок под домом.
Как это работает на практике?
Доля в праве общей собственности
При покупке квартиры вы приобретаете:
- собственность на жилое помещение;
- долю в праве общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом;
- долю на общее имущество дома (подвалы, крыша, лифты и т.д.).
Кадастровые записи
В ЕГРН для каждой квартиры указываются:
- площадь помещения;
- кадастровый номер квартиры;
- кадастровый номер земельного участка под домом;
- размер доли в праве на земельный участок (обычно рассчитывается пропорционально площади квартиры).
Участок без выделенной доли: что делать?
Если земля оформлена на юрлицо (ТСЖ/УК)
До 2015 года участок часто оформлялся на ТСЖ или управляющую компанию на праве оперативного управления. С 2017 года такие участки подлежат передаче в общую долевую собственность собственников помещений. Перед сделкой убедитесь:
- Что земля перешла в долевую собственность.
- Что в ЕГРН есть запись о долях собственников.
- Если записи нет — потребуйте от ТСЖ провести межевание и внести изменения в Росреестр.
Если участок не сформирован
Продавец обязан:
- заказать межевание земельного участка;
- согласовать границы с соседями;
- получить выписку из ЕГРН с кадастровым номером;
- внести землю в ЕГРН как объект недвижимости.
Без кадастрового номера сделка может быть приостановлена Росреестром.
Как правильно указать участок в договоре?
Обязательные реквизиты
В разделе «Предмет договора» (ст. 554 ГК РФ) необходимо указать:
- кадастровый номер квартиры;
- кадастровый номер земельного участка;
- площадь участка;
- вид права (общая долевая собственность);
- размер доли покупателя (например, «20/1000 доли»).
Формулировка образца
«Покупателю одновременно с переходом права собственности на квартиру № 45 переходит доля в размере 17/1000 в праве общей долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 23:14:010203:1234, площадью 1 250 кв.м, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 10».
Риски и практические советы
| Риск | Как минимизировать |
|---|---|
| Земля не оформлена | Запросить выписку из ЕГРН о земельном участке и квартире |
| Доли не распределены | Проверить решение общего собрания собственников о разделе долей |
| Обременения (аренда, залог) | Запросить выписку о переходе прав с историей |
| Оспаривание границ | Заказать кадастровый план и сравнить с фактическим забором |
Чек-лист перед подписанием договора
- Получить выписку из ЕГРН на квартиру.
- Получить выписку из ЕГРН на земельный участок под домом.
- Проверить наличие долей в праве на участок.
- Убедиться, что участок не в аренде, не в залоге.
- Внести точные кадастровые номера и доли в договор.
- Подписать передаточный акт (ст. 556 ГК РФ) с указанием передачи доли в земле.
Статья 552 ГК РФ делает передачу доли в земельном участке обязательным условием при продаже квартиры. Нарушение этого требования влечёт:
- отказ Росреестра в регистрации перехода права;
- возможность покупателя расторгнуть договор и потребовать неустойку;
- судебные споры о признании права на долю в земле.
Поэтому всегда проверяйте земельный участок так же тщательно, как и саму квартиру.