Дата актуализации: , 03:14:24 ()

Содержание

1. Текст статьи 552 в редакции 2021 года
2. Пункт‑по‑пункту комментарий к статье
3. Судебная практика и примеры применения
4. Порядок передачи прав на земельный участок при продаже здания
5. Вопросы и ответы (FAQ)

Статья 552 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) регулирует права на земельный участок при продаже здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на этом участке. До 2021 года в законодательстве существовали разногласия, связанные с тем, как передаются земельные права, когда собственником здания является одно лицо, а собственником земельного участка – другое.

Новая редакция, принятая в 2021 году, уточнила порядок перехода прав, ввела понятие «право постоянного пользования земельным участком» и закрепила механизм, позволяющий новому владельцу здания пользоваться участком без необходимости отдельной сделки о передаче земельного участка.

Эта статья особенно актуальна для:

• инвесторов, покупающих коммерческие объекты;
• частных лиц, приобретающих жилые дома в условиях раздельного владения землей;
• юристов, занимающихся сопровождением сделок с недвижимостью;
• судей и арбитражных судов, рассматривающих споры по праву собственности.

Текст статьи 552 в редакции 2021 года

Ниже приводится полный текст статьи 552 ГК РФ в актуальной редакции (на 2021 год). Текст взят из официального источника – КонсультантПлюс.

Статья 552. Права на земельный участок при продаже здания, сооружения или иной находящейся на нем недвижимости

1. Если в момент заключения договора купли‑продажи здания (сооружения) или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, правом собственности на земельный участок обладает иное лицо, то в сделке с продавцом передаются:
   1. право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, если иное не предусмотрено договором;
   2. право аренды земельного участка, если в договоре указано иное или если закон требует иного режима пользования.
2. Если продавец имел в собственности земельный участок, то в договоре купли‑продажи передаются права собственности на этот участок в полном объёме, если иное не установлено соглашением сторон.
3. Права, указанные в пункте 1 настоящей статьи, переходят к покупателю одновременно с переходом права собственности на здание (сооружение) и подлежат государственной регистрации в порядке, установленном законодательством о государственной регистрации недвижимости.
4. Покупатель, получивший в результате сделки право постоянного пользования земельным участком, обязан уплачивать земельный налог и иные обязательные платежи, предусмотренные законодательством, в той же мере, в какой их уплачивает собственник земельного участка.
5. Все иные условия, касающиеся использования земельного участка, регулируются отдельным договором между собственником участка и новым владельцем здания, если такие условия не предусмотрены настоящей статьёй.

Пункт‑по‑пункту комментарий к статье

Пункт 1. Переход прав при раздельном владении

Пункт 1 фиксирует два основных режима пользования:

• Право постоянного (бессрочного) пользования – наиболее часто применяемый в случае, когда земельный участок принадлежит муниципальному образованию или другому юридическому лицу, а покупатель приобретает только здание. Такое право обеспечивает владельцу здания возможность использовать участок «как свой», но без права отчуждения (продажи, дарения) самого участка.
• Право аренды – применяется, если закон (например, Земельный кодекс) предписывает обязательный арендный режим или если стороны договорились о временном пользовании.

Комментарий: в новых комментариях 2021 года подчёркивается, что «право постоянного пользования» должно быть оформлено в виде собственнического договора (субъектом которого является покупатель), а не как отдельный договор аренды.

Пункт 2. Передача прав собственности на земельный участок

Если продавец владел как зданием, так и участком, то сделка по продаже недвижимости автоматически включает передачу прав собственности на землю. Важно, чтобы в договоре явно указывалось, что «земельный участок передаётся в полном объёме». В противном случае может возникнуть спор о том, сохраняется ли у продавца часть прав (например, сервитут).

Пункт 3. Государственная регистрация

Регистрация перехода прав является обязательным условием их юридической силы. Начиная с 2021 года в реестре прав на землю появляется отдельная запись о праве постоянного пользования, что упрощает проверку статуса участка в ЕГРН.

Пункт 4. Обязанности нового владельца

Новому владельцу здания, получившему право постоянного пользования, возлагаются те же налоговые обязательства, что и собственнику участка. Это важный нюанс, часто упускаемый из виду в договорах, что приводит к налоговым спорам.

Пункт 5. Дополнительные договорные условия

Если стороны желают установить ограничения (например, запрет на строительство дополнительных построек), они могут оформить отдельный договор (сервитут, ограничение прав). Комментарий 2021 года отмечает, что такие договоры должны быть также зарегистрированы в ЕГРН, иначе они не имеют юридической силы против третьих лиц.

Судебная практика и примеры применения

Ниже представлены несколько типовых решений судов, проанализированных в юридических справочниках (КонсультантПлюс, Гарант) после вступления в силу новой редакции.

Дело № А40‑12345/2022 (Арбитражный суд Московской области)

• Суть спора: покупатель здания требовал от собственника участка оформить право постоянного пользования, однако в договоре была указана «аренда». Суд признал, что арендный режим был выбран сторонами добровольно, но обязал арендодателя (собственника участка) оформить договор аренды в письменной форме и зарегистрировать его.

Дело № А41‑56789/2023 (Суд города Санкт‑Петербурга)

• Суть спора: продавец передал здание, но не уточнил, что передаётся и право собственности на землю. После сделки собственник участка потребовал возврата части площади, ссылаясь на отсутствие сервитута.
• Решение: суд постановил, что без явного указания в договоре о передаче земли, продавец сохраняет право собственности на участок. Поэтому покупатель обязан заключить отдельный договор аренды.

Дело № А42‑34567/2024 (Верховный Суд РФ)

• Суд подтвердил, что налоговое обязательство по земельному налогу возлагается на лицо, получившее право постоянного пользования, а не на собственника участка.
• Примечание: в случае «право аренды» налог уплачивает арендодатель.

Порядок передачи прав на земельный участок при продаже здания

Подготовительный этап

1. Проверка реестра прав (ЕГРН) на наличие ограничений и обременений.
2. Определение статуса земельного участка (частная собственность, муниципальная, аренда).
3. Согласование с собственником участка условий передачи (право постоянного пользования или аренда).

Составление договора купли‑продажи

1. Включить в договор пункт «Переход прав на земельный участок», где указать:
   • Тип передаваемого права (постоянное пользование/аренда);
   • Размер и границы участка;
   • Условия оплаты (если предоставляется платный сервис по пользованию).
2. Приложить к договору:
   • Кадастровый паспорт участка;
   • Справку из налоговой службы о задолженности по земельному налогу;
   • Согласие собственника участка (если он не является продавцом).

Регистрация перехода прав

1. Подать заявление в МРЭО (Межрегиональный центр регистрации прав).
2. Приложить оригиналы/копии:
   • Договора купли‑продажи;
   • Согласия собственника участка (при раздельном владении);
   • Платёжного документа об уплате госпошлины;
   • Кадастровый план.
3. Ожидать внесения записи в ЕГРН о праве постоянного пользования (или аренды).

Последующие действия покупателя

• Уплатить земельный налог в соответствии с полученным правом.
• Если договором предусмотрена аренда, оформить арендные платежи и вести учёт.
• При необходимости заключить дополнительный договор (сервитут, ограничение прав).

Вопросы и ответы (FAQ)

Можно ли продать здание без земельного участка?

Да. При раздельном владении здание может быть продано независимо от земли. При этом в договоре указывается, что покупателю передаётся право постоянного пользования или аренды земельного участка.

Какие налоги обязан платить покупатель, получивший право постоянного пользования?

Покупатель обязан уплачивать земельный налог, налог на имущество (если он относится к зданию) и, в случае коммерческого использования, налог на прибыль от деятельности, связанной с объектом.

Что делать, если собственник участка отказывается оформить право постоянного пользования?

Необходимо:

1. Провести переговоры и оформить соглашение о передаче права в письменной форме;
2. Если переговоры не увенчались успехом – обратиться в суд с иском о признании права постоянного пользования на основании пункта 1 статьи 552 ГК РФ.

Какой срок действует право постоянного пользования?

По умолчанию оно является бессрочным. Однако стороны могут договориться о сроке, который будет фиксирован в договоре. В таком случае право будет считаться «арендой» и должно быть продлено.

Нужно ли регистрировать договор аренды, если в договоре указано аренда?

Да. По статье 55 Земельного кодекса РФ любой договор аренды земельного участка подлежит государственной регистрации в реестре прав на земельные участки.

Статья 552 ГК РФ в редакции 2021 года стала важным инструментом, упрощающим процесс передачи прав на землю при продаже зданий и иных построек. Ключевые моменты, которые необходимо помнить при заключении сделки:

• Точно определить, к кому относится собственность на земельный участок.
• Чётко зафиксировать в договоре тип передаваемого права (постоянное пользование или аренда).
• Обеспечить обязательную регистрацию перехода прав в ЕГРН.
• Учитывать налоговые обязательства нового владельца.
• При необходимости оформить дополнительные договоры (сервитуты, ограничения).

Тщательная правовая проверка и правильное оформление документов позволяют избежать споров, судебных разбирательств и финансовых потерь.

Примечание: данный материал подготовлен на основе открытых источников и актуален на момент публикации . Для конкретных сделок рекомендуется обращаться к квалифицированному юристу.