Краткий вывод
С 1 октября 2023 года действует обновлённая редакция статьи 554 ГК РФ, принятая Федеральным законом № 347-ФЗ от 24 июля 2023 г.
Основное новшество: теперь договор должен содержать кадастровый номер объекта (или номер военного объекта недвижимости) либо, при его отсутствии,
адрес и иные достаточные сведения для однозначной идентификации имущества.
Отсутствие этих сведений влечёт недействительность сделки.
Текущий текст статьи 554 ГК РФ (по состоянию на )
Статья 554. Определение предмета в договоре продажи недвижимости
В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить
недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в т.ч.:
- кадастровый номер объекта недвижимости;
- при отсутствии кадастрового номера — адрес (описание местоположения) объекта недвижимости;
- при отсутствии кадастрового номера и адреса — иные сведения, позволяющие однозначно идентифицировать объект;
- для военных объектов недвижимости — их номер, присвоенный в порядке, установленном Министерством обороны РФ.
При отсутствии в договоре сведений, позволяющих определённо установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю,
договор продажи считается не заключённым.
Хронология изменений
- 24 июля 2023 г. — принят Федеральный закон № 347-ФЗ.
- 1 октября 2023 г. — изменения вступили в силу и применяются к договорам, заключённым после этой даты.
- С 2024–2026 гг., судебная практика окончательно формирует подход: отсутствие кадастрового номера/адреса влечёт признание договора незаключённым.
Практические рекомендации
(юристам, риелторам, продавцам и покупателям)
- Проверяйте ЕГРН перед подписанием договора: наличие кадастрового номера и корректность данных.
- Включайте в договор кадастровый номер обязательно. Если номера ещё нет (новострой, ИЖС), указывайте точный адрес и технические характеристики объекта.
- Опишите границы земельного участка (если он входит в сделку) ссылкой на кадастровый план.
- Используйте типовые формы договоров, утверждённые Росреестром, чтобы минимизировать риск признания сделки недействительной.
Пример фрагмента договора
Предмет договора: Продавец обязуется передать в собственность Покупателя объект недвижимости — жилой дом с кадастровым номером 77:04:0004010:1234, расположенный по адресу: г. Москва, ул. Примерная, д. 10, общей площадью 120,5 кв. м, этажность 2, материал стен — кирпич.
Ответы на частые вопросы
Вопрос: Можно ли заключить предварительный договор без кадастрового номера?
Ответ: Да, но в окончательном договоре он должен быть указан обязательно.
Вопрос: Что делать, если кадастровый номер изменился после межевания?
Ответ: Подайте в Росреестр заявление о внесении изменений и заключите дополнительное соглашение к договору.
Статья 554 ГК РФ с 2023 года требует точной идентификации объекта через кадастровый номер или эквивалентные сведения.
Соблюдение этих требований — ключевая гарантия безопасности сделки и защиты прав сторон.