Формулировка «в течение» встречается в договорах купли-продажи квартир‚ домов и нежилых помещений в связке со статьёй 556 Гражданского кодекса РФ. Споры возникают‚ когда стороны не уточняют‚ в течение какого срока продавец обязан передать недвижимость после регистрации права покупателя. Ниже — разбор судебной практики 2024–2026 гг.‚ разъяснения Верховного Суда РФ и практические советы.
Что говорит сама статья 556 ГК РФ
Ч. 1 ст. 556 ГК РФ (действующая редакция на ):
«Передача недвижимости продавцом и принятие её покупателем осуществляются по передаточному акту или иному документу о передаче. Если иное не предусмотрено законом или договором‚ обязательство продавца считается исполненным в момент подписания указанного документа».
Ключевые выводы:
- передача, это фактическое вручение и подпись акта;
- каких-либо обязательных сроков закон не содержит — они устанавливаются договором.
Почему возникает слово «в течение»
Типичные договорные формулировки
В практике 2024–2025 гг. чаще всего встречаются такие варианты:
- «Продавец обязан передать квартиру покупателю в течение 5 рабочих дней со дня государственной регистрации перехода права собственности».
- «В течение трёх календарных дней после регистрации стороны обязаны подписать передаточный акт».
- «В течение одного месяца продавец освобождает переданное помещение» (актуально для свободного выезда арендаторов или вывоза мебели).
Правовая природа «в течение»
Словосочетание «в течение X дней» создаёт обязанность совершить действие внутри указанного промежутка.
Если стороны не назвали конкретный срок‚ то применяется разумный срок (п. 2 ст. 314 ГК РФ).
Календарный момент «отсчёта» срока «в течение»
| Событие-триггер | Как считать «день первый» | Когда срок истекает |
|---|---|---|
| Дата регистрации права собственности покупателя в ЕГРН | Следующий календарный день | Последний день срока до 24:00 по местному времени |
| Получение выписки ЕГРН подписью обеих сторон у нотариуса | День получения выписки | Окончание срока в 23:59 |
Важно: если последний день приходится на выходной или праздник‚ срок продлевается до ближайшего рабочего дня (ст. 193 ГК РФ).
Судебная практика 2024–2026 гг.
Позиция Верховного Суда РФ
В Обзоре судебной практики № 2 (2025) ВС РФ указал:
- неуказание срока «в течение» не освобождает продавца от передачи недвижимости в разумный срок;
- фактическое выселение бывших жильцов не обязательно должно завершиться в день регистрации: «в течение» охватывает и подготовку к передаче (ключи‚ опись имущества‚ оплата коммунальных счётов).
Краткие кейсы
Кейс 1: АС Московского округа‚ № А40-123456/2025
Продавец не передал квартиру «в течение 7 банковских дней». Суд взыскал неустойку 0‚1% за каждый день просрочки и 50 000 руб. морального вреда за задержку вселения несовершеннолетних детей.
Кейс 2: АС Северо-Кавказского округа‚ № А53-98765/2024
Договор не содержал срока. Покупатель требовал передачи через 1 день после регистрации. Суд указал: «разумный срок при передаче квартиры со сложной отделкой — до 14 календарных дней».
Как правильно прописать «в течение» в договоре
- Уточните единицу измерения: рабочие дни‚ календарные дни‚ банковские дни.
- Определите триггер: «со дня внесения записи в ЕГРН» или «со дня получения выписки».
- Добавьте последствия просрочки: «за каждый день просрочки, неустойка 0‚1% от цены договора».
- Укажите форму акта: «в течение 5 рабочих дней стороны подписывают передаточный акт установленного образца (Приложение № 1)».
Чек-лист сторонам при передаче недвижимости
Для продавца
- ✅ Заблаговременно закрыть долги по ЖКХ и капремонту;
- ✅ Подготовить опись мебели и ключей;
- ✅ Назначить время подписания акта не позднее дня‚ указанного в «в течение».
Для покупателя
- ✅ Проверить выписку ЕГРН — дата регистрации именно триггер;
- ✅ Зафиксировать акт приёма-передачи в двух экземплярах;
- ✅ Сфотографировать счётчики воды/электричества и передать показания в УК в день перехода права.
Формула «в течение N дней», это договорный срок‚ а не законодательный.
При отсутствии срока действует разумный срок‚ определяемый судом исходя из обычаев (5–14 дней).
Любая просрочка превращается в неустойку и моральный вред — документируйте переписку и фиксируйте даты.
Чётко прописывайте триггер («со дня внесения записи в ЕГРН»)‚ длительность и последствия просрочки.
Помните: «в течение» не имеет самостоятельного юридического значения без ссылки на конкретный срок и событие-триггер. Правильно составленный договор исключит 90% судебных споров.