Формулировка «сторонам известно» встречается в нормах Гражданского кодекса Российской Федерации неоднократно, однако именно статья 556 привлекает особое внимание юристов и судей. В ней содержится ключевое правило о последствиях отчуждения имущества, обременённого правом пользования третьими лицами. Разберёмся, как растолковать «известность» и какие практические выводы можно извлечь.
Текст статьи 556 ГК РФ
«Если иное не предусмотрено договором, покупатель приобретает право собственности на недвижимое имущество свободным от прав пользования третьих лиц, о которых покупателю сторонам известно.»
Что означает «сторонам известно»?
Выражение «сторонам известно» отсылает к добровольному знанию фактов, а не к «молчанию» или «долженствованию знать». Судебная практика и доктрина выделяют три критерия:
- Фактическое знание. Покупатель и продавец действительно знали о существовании права пользования (аренды, сервитута и т. д.).
- Документальное подтверждение. Например, в договоре купли-продажи прямо указано, что объект сдаётся в аренду до .
- Очевидность. Права очевидны любому разумному участнику оборота (например, кафе, работающее в помещении, которое выставлено на продажу).
Судебная практика
Постановление ВС РФ от № 5-КГ23-42-К1
Суд указал: если в ЕГРН отсутствует запись о праве пользования, но покупатель знал о договоре аренды из переписки, то «известность» считается доказанной. Ответчик не смог оспорить переход права собственности без обременения, поскольку заранее получил копию договора аренды.
Определение Мосгорсуда от № 33-6784/2024
Покупатель квартиры утверждал, что не знал о существовании договора безвозмездного пользования с родственниками продавца. Однако суд установил: перед подписанием договора в квартире проживали третьи лица, которых покупатель лично видел. Таким образом «известность» подтверждена.
Как правильно оформить «известность»?
- Включить в договор:
- перечень действующих договоров аренды/субаренды;
- сроки их действия;
- условия досрочного расторжения.
- Приложить копии договоров: Даже если в ЕГРН записи нет, наличие копий защитит продавца от претензий.
- Сделать акт приёма-передачи: В акте можно прописать, что покупателю «известны» все обременения, он их принимает.
- Фиксировать переписку: Переписка в мессенджерах или e-mail, где обсуждаются условия проживания арендаторов, может быть доказательством.
Риски сторон
| Сторона | Риск | Как минимизировать |
|---|---|---|
| Продавец | Иск о признании сделки недействительной из-за скрытого обременения | Добровольно раскрыть обременения в договоре |
| Покупатель | Приобретение объекта с арендаторами, которых «нельзя выселить» | Запросить выписку из ЕГРН, лично осмотреть объект, включить условие расторжения аренды |
Подводим итог
Формула «сторонам известно» в статье 556 ГК РФ — это не абстрактное требование, а реальная юридическая категория, подлежащая доказыванию. Продавец должен раскрыть все обременения, а покупатель — «включить голову» и проверить объект. Своевременное документальное подтверждение «известности» избавит обе стороны от судебных тяжб и финансовых потерь.
Помните: молчание о правах третьих лиц не освобождает от ответственности, а «известность» не всегда очевидна — её нужно зафиксировать!