Актуальность: июль 2025 г. — приводится последняя действующая редакция нормы с учётом последних изменений и судебной практики.
Реквизиты официального источника
- Документ: Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26 января 1996 г. № 14-ФЗ
- Статья: 558
- Официальный источник: «Российская газета», № 155, ; Собрание законодательства РФ, , № 30 (ч. II), ст. 4251.
Текст статьи 558 ГК РФ (действующая редакция 2025 г.)
Существенное условие договора
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с жилищным законодательством право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является обязательство продавца указать в договоре всех таких лиц.
Право пользования и переход права собственности
При переходе права собственности к покупателю права пользования жилым помещением указанных лиц сохраняются на тех же условиях и в том же объёме, что и до заключения договора.
Правила настоящей статьи не применяются к договорам, заключённым после 1 марта 2013 г., за исключением случаев, предусмотренных ст. 31 Жилищного кодекса РФ (сюда относятся, например, приватизационные сделки с сохранением права пользования членами семьи бывшего нанимателя).
Комментарии и разъяснения
Кто считается «сохраняющим право пользования»?
- члены семьи собственника, зарегистрированные по месту жительства и не имеющие иного постоянного жилья;
- бывшие участники приватизации, заключившие договор социального найма или договор безвозмездного пользования;
- иные лица, которым право пользования предоставлено судом или законом (например, опекуемые, несовершеннолетние дети).
Последствия невключения сведений в договор
Если продавец уклонился от указания всех лиц, сохраняющих право пользования, договор может быть:
- Признан судом недействительным (ст. 168 ГК РФ, сделка, нарушающая закон);
- Расторгнут по требованию покупателя в связи с существенным нарушением условий договора (ст. 450 ГК РФ);
- Оспорен в порядке защиты прав потребителя — покупатель жилья может требовать уменьшения цены или возмещения убытков.
Судебная практика 2024–2025 гг.
Обзор Верховного Суда РФ от № 4-АД25-1:
«.;.отказ продавца предоставить сведения о зарегистрированных лицах, сохраняющих право пользования, влечёт за собой презумпцию умышленного введения покупателя в заблуждение, что является основанием для признания сделки недействительной по иску истца».
Практический чек-лист для продавца и покупателя
Для продавца:
- Запросить выписку из ЕГРН (ФГИС ЕГРН/Росреестр) — проверить обременения.
- Заказать справку из паспортного стола (ФМС) о зарегистрированных жильцах.
- Указать в договоре Ф. И. О., даты рождения и основания права пользования всех указанных лиц.
Для покупателя:
- Проверить выписку из ЕГРН (не старше 5 дней).
- В договоре потребовать прямую ссылку: «Сведения о лицах, сохраняющих право пользования, приведены в Приложении № 1, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора».
- Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре только после полного подписания всех приложений.
Статья 558 ГК РФ — ключевая норма, защищающая права лиц, не являющихся собственниками, но законно проживающих в жилом помещении. С 2023 г. судебная практика усилила ответственность продавца за сокрытие информации. Добросовестная проверка и точное оформление договора снизят риски для всех участников сделки.
Последняя проверка: г. Для получения официальной консультации обращайтесь к квалифицированному юристу по недвижимости.