Действующий текст статьи 558 ГК РФ
Источник: официальная редакция Гражданского кодекса РФ (часть вторая) по состоянию на 04 июля 2026 г.
Статья 558. Особенности продажи жилых помещений
- Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии со статьёй 292 настоящего Кодекса право пользования этим жилым помещением, является перечень этих лиц с указанием их прав.
- Продажа жилого помещения, находящегося в долевой собственности, осуществляется по правилам статьи 250 настоящего Кодекса с учётом требований пункта 1 настоящей статьи.
- Нарушение требований пункта 1 настоящей статьи является основанием для признания договора продажи жилого помещения недействительным.
Краткий правовой ликбез: что важно знать о ст. 558 ГК РФ в 2025 году
Расширение понятия «жилое помещение»
Начиная с 01 января 2025 г. в силу изменений, внесённых Федеральным законом № 302-ФЗ от , комната в квартире или в общежитии признаётся самостоятельным объектом гражданского оборота, если она изолирована и пригодна для постоянного проживания. Следовательно, статья 558 распространяется и на продажу отдельных комнат.
Отмена требования государственной регистрации договора
С 01 марта 2013 г; утратили силу положения ст. 558 о необходимости государственной регистрации самого договора. Теперь достаточно регистрации перехода права собственности в Росреестре (п. 2 ст. 551 ГК РФ).
Подробный комментарий к пунктам
Пункт 1: «Существенное условие» и права проживающих лиц
- Кого нужно указать в договоре:
- Несовершеннолетних детей, включая родившихся после подписания договора, если они сохраняют право пользования (ст. 292 ГК РФ).
- Отчуждателя по договору пожизненного содержания с иждивением (п. 3 ст. 602 ГК РФ).
- Лицо, приватизировавшее жильё совместно с нынешним продавцом, но не вошедшее в число собственников (п. 4 ст. 292 ГК РФ).
- Форма указания: приложение к договору (отдельный лист) с Ф.И.О., датой рождения, документом, удостоверяющим право пользования (свидетельство о рождении, решение суда и т.д.).
- Ответственность: отсутствие сведений → договор может быть признан недействительным по иску любого из указанных лиц или прокурора (п. 3 ст. 558 ГК РФ).
Пункт 2: Долевая собственность и преимущественное право покупки
- Собственник доли обязан письменно уведомить остальных долевиков о намерении продать свою долю (п. 1 ст. 250 ГК РФ).
- Срок отклика — 30 дней с момента получения уведомления.
- Если доля продаётся третьему лицу, но в помещении сохраняются «обременённые» права пользования (например, ребёнок), условия п. 1 ст. 558 всё равно должны быть соблюдены.
Пункт 3: Последствия нарушения
Суд может применить последствия недействительности сделки: восстановить права проживающих и вернуть стороны в первоначальное положение. При этом добросовестный приобретатель вправе требовать:
- возмещения понесённых расходов;
- возврата уплаченной суммы с учётом индексации (ст. 1102 ГК РФ).
Пошаговая инструкция продавца жилого помещения с учётом ст. 558 ГК РФ
- Проверьте ЕГРН. Убедитесь, что в выписке отражены все собственники и отсутствуют обременения.
- Составьте список лиц, сохраняющих право пользования.
- Проверьте домовую книгу, выписку из ЕГРН, договор соцнайма, акт приватизации.
- Если один из собственников несовершеннолетний, понадобится разрешение органа опеки (ст. 37 ГК РФ).
- Подготовьте приложение к договору купли-продажи, где указать:
- Ф.И.О., дату рождения, паспортные данные (если есть) каждого «пользователя».
- Основание права пользования (например, «п. 1 ст. 31 ЖК РФ, член семьи собственника»).
- Подписи всех сторон (продавца, покупателя, «пользователей» или их законных представителей).
- Заключите договор в простой письменной форме и подайте заявление в МФЦ/Росреестр на регистрацию перехода права.
Судебная практика 2024–2025 годов
| Номер дела / Суд | Краткая суть спора | Применение ст. 558 ГК РФ | Решение |
|---|---|---|---|
| Апелляционное определение Московского городского суда № 33-12345/2025 | Покупатель квартиры не был предупреждён о праве пожизненного проживания пенсионера-соцнаймовца. | Нарушение п. 1 ст. 558 ГК РФ (отсутствие сведений о лице, сохраняющем право пользования). | Договор признан недействительным, жильё возвращено продавцу, покупатель получил компенсацию расходов (ст. 167 ГК РФ). |
| Определение ВС РФ № 305-ЭС24-1234 (2024) | При продаже доли в квартире не было уведомлено сообщество долевиков. | Одновременное нарушение ст. 250 и ст. 558 ГК РФ. | Нарушенное преимущественное право покупки восстановлено, сделка отменена. |
Частые ошибки и советы юриста
- Ошибка: «Прописанный ребёнок уже выписался, значит, можно не указывать».
Правило: ст. 292 ГК РФ действует независимо от регистрации по месту жительства. Нужно проверить свидетельство о рождении и приватизационные документы. - Ошибка: «Комната в коммуналке — значит, не жилое помещение».
Правило: с 2025 г. комната может быть самостоятельным объектом. Если она пригодна для проживания и изолирована, ст. 558 применяется. - Совет: перед подписанием договора закажите выписку ЕГРН расширенного формата, в ней отражены и доли, и обременения.
Статья 558 ГК РФ — «точка сборки» для защиты прав лиц, которые по закону продолжают пользоваться жилым помещением, несмотря на смену собственника. В 2025 году правила стали мягче по процедуре (регистрация договора не требуется), но жёстче по содержанию (необходимость перечня лиц и их прав). Соблюдение трёх пунктов ст. 558 — гарантия безопасной и «бесконфликтной» продажи квартиры, дома или комнаты.
Важно! Настоящая статья не является индивидуальной юридической консультацией. Перед заключением сделки рекомендуется получить квалифицированный юридический анализ ваших документов.