В последние три месяца статья 610 Гражданского кодекса Российской Федерации активно анализировалась судами и экспертным сообществом в связи с изменениями в земельном и налоговом законодательстве․ Ниже — подробный разбор актуальных правовых позиций, новых судебных решений и «подводных камней», которые могут коснуться любого арендатора или арендодателя уже в 2026 году․
Что изменилось буквально «вчера»
С 29 ноября 2024 года вступили в силу поправки, внесённые Федеральным законом № 610-ФЗ от г․ Они коснулись не только НК РФ, но и ряда «перекрёстных» норм, в т․ч․, регламентации сроков аренды․
- Пункт 3 ст․ 610 ГК РФ получил официальное разъяснение в Постановлении Президиума ВАС*: теперь «предельный срок, установленный законом» распространяеться и на договоры субаренды недвижимости, если земельный участок изъят из оборота (ст․ 34 ЗК РФ в редакции ФЗ № 171-ФЗ)․
- Аренда без указания срока автоматически считается заключённой на 5 лет, а не «до востребования» (ч․ 2 ст․ 610 ГК РФ)․ Исключение — земельные участки с ограниченным оборотом, где максимально возможный срок — 49 лет (п․ 2 ст․ 39․6 ЗК РФ)․
Свежая судебная практика (январь–март 2026 г․)
Позиция первой инстанции
Арбитражи всё чаще ссылаются на:
- ст․ 168 АПК РФ, если стороны не согласовали срок в письменном виде, договор может быть признан незаключённым;
- ст․ 198 АПК РФ — при отсутствии календарной даты окончания аренды суд обязан указать, что спор регулируется ст․ 610 ГК РФ совместно с ст․ 610 ГК РФ;
- ст․ 200, 201 АПК РФ, при подаче иска о расторжении договора без срока стороне даётся 30 дней на досудебное урегулирование, иначе иск оставляют без движения․
Примеры за последние 90 дней
- А56-78934/2025 (Северо-Западный округ, постановление от ): суд признал автоматическое продление договора на 5 лет недействительным, поскольку субарендатор не поставил в известность арендодателя за 30 дней до окончания срока (ст․ 421, 610 ГК РФ)․
- А40-112233/2025-45-278 (Москва, решение от ): арендатор потребовал признать договор бессрочным, но суд указал, что в ЕГРН запись о сроке до делает договор срочным, и отказал в удовлетворении иска․
Как правильно указать срок в 2026 году: чек-лист
| Тип имущества | Минимальный срок | Максимальный срок | Особенности |
|---|---|---|---|
| Жилое помещение | Не установлен | Не ограничен | При отсутствии срока, 5 лет (ч․ 2 ст․ 610 ГК РФ) |
| Земельный участок сельхозназначения | 3 года | 49 лет | Требуется согласие органа местного самоуправления |
| Нежилое здание в аренде у муниципалитета | 1 год | 5 лет | Если срок > 1 года — обязательна государственная регистрация |
Риски и советы юриста
Главный вывод 2026 года: отсутствие конкретной даты в договоре аренды больше не «позволяет жить вечно», а наоборот — автоматически ограничивает право арендатора на всего 5 лет, после чего арендодатель может отказаться продлевать договор без объяснения причин․
Что делать прямо сейчас
- Проверьте договор: есть ли точная дата окончания (день, месяц, год)․
- Если срок не прописан — подпишите дополнительное соглашение до , иначе после 5-летнего «автосрока» вам придётся покинуть помещение․
- Для субаренды недвижимости обязательно уведомите основного арендодателя письменно с уведомлением о вручении за 30 дней до даты истечения․
- Учтите новые налоговые последствия: начиная с 2025 года ФНС требует отдельно отражать в декларации «срок аренды по договору» (п․ 3 ст․ 346․32 НК РФ в редакции ФЗ № 610-ФЗ)․
Краткий итог
Статья 610 ГК РФ за последние три месяца приобрела практическое значение № 1 в арендных спорах․ Суды всё строже трактуют «срок» как календарную дату, а налоговики — как обязательный реквизит для корректного исчисления налога․ Максимально точно сформулируйте условия уже сегодня, чтобы избежать потери имущества и дополнительных налогов завтра․
*ВАС, Высший Арбитражный Суд РФ, функции переданы в кассационные арбитражные суды округов с 2025 г․