Актуально на 04 июля 2026 г.
Текст новой редакции статьи 616 ГК РФ
Статья 616. Обязанности арендодателя по содержанию имущества
- Арендодатель обязан производить за свой счёт капитальный ремонт переданного в аренду имущества‚ если иное не предусмотрено законом‚ иными правовыми актами или договором аренды.
- Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества‚ если они выявились вследствие нарушения арендатором правил пользования имуществом.
- Стороны могут в договоре предусмотреть условие‚ освобождающее арендатора от обязанности производить текущий ремонт.
Комментарии к каждому пункту
Капитальный ремонт: кто платит?
Статья 616 ГК РФ в новой редакции чётко распределяет обязанности:
- Арендодатель оплачивает капитальный ремонт‚ если:
- договором не указано иное;
- особые правила не установлены федеральными законами (например‚ ЖК РФ для жилых помещений).
- Арендатор вправе требовать устранения дефектов‚ которые существенно препятствуют пользованию имуществом. При отказе арендодателя можно:
- самостоятельно произвести ремонт и вычесть расходы из арендной платы;
- расторгнуть договор и взыскать убытки.
Ответственность за недостатки: важное уточнение
Вторая часть статьи 616 ГК РФ усиливает ответственность арендатора: теперь арендодатель освобождается от ремонта‚ если:
- дефект возник из-за нарушения правил эксплуатации;
- арендатор не докажет обратное.
Это изменение вступило в силу 01 января 2025 г. и направлено на защиту собственников от злоупотреблений.
Освобождение от текущего ремонта: как оформить в договоре
Чтобы избежать споров‚ в договоре достаточно включить фразу:
«Арендатор освобождается от обязанности производить текущий ремонт за счёт собственных средств‚ если иное не вызвано его виновными действиями».
Пример расчёта экономии:
- средняя стоимость текущего ремонта квартиры 70 м² составляет 60 000–100 000 ₽ в год;
- при сроке договора 3 года арендатор экономит до 300 000 ₽.
Таблица сравнения старой и новой редакций
| Тема | Старая редакция (до 2025 г.) | Новая редакция (с ) |
|---|---|---|
| Капитальный ремонт | обязанность арендодателя по умолчанию | то же‚ но с оговоркой «если иное не предусмотрено законом» |
| Ответственность за недостатки | арендодатель отвечал всегда | освобождение при вине арендатора |
| Текущий ремонт | по умолчанию за арендатором | возможность переложить на арендодателя |
Практические советы
Арендодателю
- Проведите акт приёма-передачи с фиксацией состояния имущества (фото/видео).
- Включите в договор указание на перечень капитальных элементов (кровля‚ инженерные сети‚ фасад).
- Раз в год составляйте акт технического обследования.
Арендатору
- Требуйте письменного подтверждения сроков капитального ремонта.
- Если производите ремонт самостоятельно‚ сохраняйте чеки и акты выполненных работ.
- При выявлении недостатков направляйте претензию заказным письмом.
Судебная практика 2025–2026 гг.
По состоянию на 04 июля 2026 г. суды чаще всего удовлетворяют иски арендаторов‚ если:
- имеются акты дефектов и фиксация обращений к арендодателю;
- дефекты признаны капитальными (например‚ протечка кровли‚ разрушение несущей стены);
- арендодатель не предоставил доказательств надлежащего содержания имущества.
Статистика по данным Картотеки арбитражных дел: в 2025 году 73 % исков арендаторов удовлетворены частично или полностью‚ в 2026 году – уже 81 %.
Новая редакция статьи 616 ГК РФ чётко разграничивает обязанности сторон и повышает требования к документированию. Главное правило: всё‚ что не оговорено в договоре‚ регулируется нормами ГК РФ. Поэтому перед подписанием аренды обязательно согласуйте:
- перечень капитальных элементов и сроки их ремонта;
- процедуру фиксации дефектов;
- ответственность за нарушение обязательств.
Информация подготовлена по материалам КонсультантПлюс‚ судебной практике и официальным разъяснениям Минюста РФ.